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案情簡(jiǎn)介：吳某與陸某系母子關(guān)系。陸某在上海建有私房一棟。陸某在外打工期間，吳某為其照看子女和看管財(cái)產(chǎn)。因陸某在信用社的建房貸款逾期，信用社催促償還，吳某為歸還陸某的貸款，以陸某的名義與汪某簽訂售房協(xié)議書(shū)及其補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，約定：陸某將私房中兩間出售給汪某，售房?jī)r(jià) 60000 元;陸某負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，并承擔(dān)所產(chǎn)生的一切費(fèi)用。吳某以陸某之名在協(xié)議上簽字，汪某也在協(xié)議上簽字，在場(chǎng)人龔某、胡某、李某在協(xié)議上簽字見(jiàn)證。吳某收到房?jī)r(jià)款后出具了收條，并加蓋由其托人雕刻的陸某的私章，隨后，汪某辦理入住手續(xù)。為辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，吳某請(qǐng)別人代寫(xiě)了一份陸某及其妻子授權(quán)其賣房的委托書(shū)，并署上陸某及其妻子的名字，委托書(shū)的時(shí)間根據(jù)吳某的要求寫(xiě)售房協(xié)議之前。汪某為辦房產(chǎn)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)，支付了契稅和過(guò)戶費(fèi)計(jì) 2335 元。由于陸某未辦理房屋土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)給汪某，也未給付汪某已經(jīng)墊付的辦理房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用，汪某遂提起訴訟，請(qǐng)求判令陸某給付其已墊付的費(fèi)用并由陸某辦理房屋土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。陸某辯稱賣房委托書(shū)系偽造，其母賣房是受脅迫，房屋買賣合同無(wú)效。

法院判決：法院認(rèn)為，陸某之母吳某在陸某夫婦外出打工，信用社催促陸某償還建房逾期貸款的情況下，為陸某利益，有鄉(xiāng)鄰多人在場(chǎng)，以陸某之名與汪某反復(fù)磋商簽訂售房協(xié)議，并無(wú)陸某所說(shuō)脅迫之事，且房?jī)r(jià)與該房的市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)。汪某購(gòu)買該房自住，屬善意購(gòu)買。陸某雖在外打工，但與其母吳某時(shí)有聯(lián)系，對(duì)吳某處理其房產(chǎn)，陸某知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未有異議，因此，陸某之母吳某的行為已經(jīng)符合《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條關(guān)于表見(jiàn)代理的規(guī)定，其與汪某簽訂的售房協(xié)議合法有效。汪某已按約履行了付款義務(wù)，而陸某則違反協(xié)議未將房屋土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦與汪某，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給付汪某辦理產(chǎn)權(quán)墊付的費(fèi)用及辦理房屋土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的民事責(zé)任。依法判決： 1 .汪某與陸某的房屋買賣合同有效; 2 .由被告陸某辦理該房的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)給原告汪某，在判決生效后一個(gè)月內(nèi)辦清; 3 .由被告陸某給付原告汪某墊付的契稅、過(guò)戶費(fèi)，限于判決生效后一個(gè)月內(nèi)付清。

范律師點(diǎn)評(píng)：表見(jiàn)代理的法律依據(jù)是《合同法》第四十九條：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。表見(jiàn)代理的實(shí)質(zhì)是無(wú)權(quán)代理，但是無(wú)權(quán)代理在具備以下幾點(diǎn)要素情況下可以轉(zhuǎn)變?yōu)橛袡?quán)代理，目的是為了維護(hù)交易秩序，保護(hù)交易相對(duì)人的合法利益： 1 、代理人無(wú)代理權(quán); 2 、存在使相對(duì)人確信無(wú)權(quán)代理人有代理權(quán)的理由; 3 、無(wú)權(quán)代理人與相對(duì)人實(shí)施的民事行為應(yīng)符合法律行為的有效要件和代理行為的表面特征; 4 、相對(duì)人在主觀上須為善意且無(wú)過(guò)失。本案中，由于吳某花與房主陸某軍是母子關(guān)系，簽訂合同時(shí)有鄰居見(jiàn)證，吳某花出具了陸某軍辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)，促使購(gòu)買人汪某道全有理由相信吳春華經(jīng)陸某軍合法授權(quán)，其已經(jīng)盡必要的審查義務(wù)，主觀上不存在過(guò)失，且支付了合理對(duì)價(jià)有償購(gòu)買，因此，可以根據(jù)善意取得制度取得房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。