個人以房產(chǎn)投資入股需要繳納哪些稅

(一)營業(yè)稅。

第一條的規(guī)定：“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅?！?所謂投資入股，必須是共負盈虧、共擔風險。根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定，以不動產(chǎn)，土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地，房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。因此，如果名為以不動產(chǎn)投資入股，而實際是以取得固定利潤或按銷售額提成的方式取得報酬，就是不屬于免征營業(yè)稅的范圍。同時，根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務，應按‘服務業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’項目征收營業(yè)稅。 因此，如不屬于免征營業(yè)稅的范圍，則需要繳納營業(yè)稅及附加、水利建設(shè)基金。

(二)土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第一條的規(guī)定：“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。” 自2006年3月2日起，《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第五條規(guī)定，對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

(三)企業(yè)所得稅。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條的規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外?！币虼?，企業(yè)將房產(chǎn)進行投資入股，實際上是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換行為，以房產(chǎn)換取了股權(quán)，應視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)應將所換取的股權(quán)價值確認為收入，該房產(chǎn)的凈值準予在計算應納稅所得額時扣除。

(四)印花稅。

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的，應當由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。因此，投資方應按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”所載金額萬分之五貼花。

由上文個人以房產(chǎn)投資入股需要繳納哪些稅不難看出，對于以房產(chǎn)作為投資入股，在繳納稅款方面還存在不同的情況。對于那些用房產(chǎn)投資入股但是與所有的股東一樣共同承擔風險的股東來說可以免征營業(yè)稅，但是如果只是享受利益分配而不參與風險的承擔，那么這時候營業(yè)稅就不會被免除掉了。

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