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目前比較賺錢的行業(yè)中要數房地產企業(yè)了，不敢說它能百分之百的賺錢，但是，提起房地產人們潛意識里就會認為這是很賺錢的行業(yè)。雖然如此，房地產企業(yè)也會有負債的時候，就像我們之前說的不敢百分百的寶座它就一定賺錢一樣。那么當房地產企業(yè)負債時，它該怎么融資呢?今天小編要為您介紹的就是房地產企業(yè)負債融資方式的相關內容。

一、房地產企業(yè)

1、所謂房地產企業(yè)，是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。

2、在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權)、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發(fā)展，房地產已經成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。香港房地產最為重視地產風水，天師后裔、風水大師張金華表示：福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。

二、房地產企業(yè)的融資途徑

(一)上市融資

房地產企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。

(二)海外基金

目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產;二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。但是，有實力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

(三)聯(lián)合開發(fā)

聯(lián)合開發(fā)是房地產開發(fā)商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發(fā)的一種方式。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風險，實現商業(yè)地產開發(fā)、商業(yè)網點建設的可持續(xù)發(fā)展。大多數開發(fā)商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業(yè)地產項目進行完善規(guī)劃和長期運營，因此，容易出現開發(fā)商在時銷售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條的現象。開發(fā)商和經營商的合作開發(fā)可以實現房地產開發(fā)期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

(四)并購

在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發(fā)資金成本的中小房地產企業(yè)因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發(fā)才能保證其土地不被收回;另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業(yè)苦于手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業(yè)及優(yōu)質地產項目，從而實現規(guī)模的快速擴張。

(五)房地產投資信托(REITS)

2003年底，中國第一只商業(yè)房地產投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著中國房地產信托基金(REITS)的雛形。但它并未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發(fā)過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特征是，股本金低，具有較高的流動性;其次，收益平穩(wěn)、波動性小，市場回報高，可享受稅收優(yōu)惠，股東收益高;同時，REITS實行專業(yè)化團隊管理，有效降低了風險。

(六)房地產債券融資

發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內房地產企業(yè)大都不采用該種融資方式。

(七)夾層融資

夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品，在房地產領股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信托的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發(fā)資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。

(九)項目融資項目融資是指項目的承辦人(即股東)為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

(十)開發(fā)商貼息委托貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。開發(fā)商貼息委托貸款采用對購房消費者提供貼息的方式，有利于住宅房地產開發(fā)商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發(fā)企業(yè)在暫時銷售不暢的情況下發(fā)生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

(十一)短期融資券短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股 常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信托的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發(fā)資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。

綜上所述，房地產企業(yè)固然是很賺錢的行業(yè)，但是它同樣面臨著高風險高收入的境況。當房地產企業(yè)面臨風險時它可能就走向了衰落之路，當然，也有可能會是置之死地而后生。所以，對于房地產行業(yè)，我們一定要用一種公正客觀的態(tài)度面對它。以上就是小編為您整理的有關房地產企業(yè)負債融資方式的相關內容，希望能夠對您有所幫助。

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