一、貸款房屋轉(zhuǎn)讓有什么限制

貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，受多種合同關(guān)系約束，存在多個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人：

一是房屋買賣合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買賣關(guān)系;

二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、出質(zhì)人、抵押人與借款人之間的擔(dān)保關(guān)系。所以，貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，除了遵從一般房屋轉(zhuǎn)讓的條件，還要考慮貸款合同關(guān)系的特殊性。

貸款擔(dān)保方式對(duì)所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的約束：

1、抵押房屋的轉(zhuǎn)讓

采取所購(gòu)房屋抵押擔(dān)保方式辦理的個(gè)人住房貸款，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對(duì)賣房人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過(guò)戶手續(xù)。而貸款未還清前，銀行無(wú)法同意賣房人辦理解押手續(xù)，這樣，房屋買賣雙方和貸款銀行就陷入一個(gè)交易死循環(huán)。如何解決這個(gè)問(wèn)題呢：

(1)賣方可以用其它擔(dān)保方式做替代擔(dān)保，暫時(shí)解押，待房屋過(guò)戶，房屋出售所得價(jià)款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質(zhì)押暫時(shí)取代抵押房屋作為未還貸款的擔(dān)保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過(guò)戶后，用收回的房款提前還清貸款。

(2)買賣雙方通過(guò)二手房中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，如果中介機(jī)構(gòu)與貸款銀行簽訂了二手房合作協(xié)議，通?？捎芍薪闄C(jī)構(gòu)提供房屋轉(zhuǎn)讓期間的貸款擔(dān)保，并能過(guò)中介機(jī)構(gòu)辦理二手房轉(zhuǎn)讓的資金結(jié)算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。

2、第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的影響

借款人采用第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押的，貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)也應(yīng)先征得貸款銀行書面同意，并與銀行、購(gòu)房人協(xié)商好購(gòu)房資金歸還銀行貸款的結(jié)算方式，避免因未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)讓貸款所購(gòu)房屋，或轉(zhuǎn)讓房屋所得價(jià)款未及時(shí)償還銀行貸款而被銀行罰息甚至收取違約金。同時(shí)，如果《保證合同》、《質(zhì)押合同》中有關(guān)條款對(duì)所購(gòu)房屋的約定，決定是否要將貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓行為事先通知第三方擔(dān)保人，以避免糾紛。

3.無(wú)論何種情況，房屋轉(zhuǎn)讓前，都應(yīng)及時(shí)辦理各類合同的變更手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)及時(shí)辦理貸款提前還款和房屋過(guò)戶手續(xù)，以及《借款合同》和相關(guān)擔(dān)保合同的終止手續(xù)。

4.目前北京市房屋轉(zhuǎn)讓基本上通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，大的房屋交易市場(chǎng)往往與銀行有二手房貸款合作關(guān)系，因此，房屋轉(zhuǎn)讓人通過(guò)大的交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房屋容易與銀行溝通信息，簡(jiǎn)化手續(xù)。貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，購(gòu)房人能否辦理個(gè)人住房貸款?回答是肯定的。對(duì)購(gòu)房人而言，這種貸款與商業(yè)銀行辦理的二手房貸款程序基本一樣，主要不同點(diǎn)是：

(1)由于轉(zhuǎn)讓的房屋是貸款所購(gòu)，因此貸款銀行要求轉(zhuǎn)讓雙方的購(gòu)房資金都通過(guò)貸款銀行結(jié)算，由于受讓方也申請(qǐng)銀行貸款，因此，轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款，受讓方得到貸款都要在同一天進(jìn)行，銀行會(huì)在雙方資金的結(jié)算時(shí)間、方式上做特殊安排，房屋轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)該按照事先協(xié)商好的時(shí)間、方式辦理借款、還款手續(xù)，這樣才能保證交易正常進(jìn)行;

(2)對(duì)于轉(zhuǎn)讓期房的，由于開發(fā)商要為受讓方提供期房階段第三方保證，因此房屋轉(zhuǎn)讓雙方要與貸款銀行和開發(fā)商協(xié)調(diào)好貸款發(fā)放、償還時(shí)間，并將開發(fā)商退給期房轉(zhuǎn)讓方的資金、期房受讓方支付給開發(fā)商的房款、開發(fā)商為期房轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款金額以及銀行給期房受讓方的貸款金額計(jì)算清楚，避免交易過(guò)程中出現(xiàn)不必要的糾紛。

總之，由于我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)開放不久，交易過(guò)程的法制化和規(guī)范化還有一個(gè)過(guò)程，廣大購(gòu)房者在轉(zhuǎn)讓貸款所購(gòu)房屋時(shí)，要多研究有關(guān)合同，多與貸款銀行、購(gòu)房者、房屋交易部門和開發(fā)商溝通，以尋求一條高效的交易途徑。

二、申請(qǐng)按揭貸款應(yīng)注意什么

第一、申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金。

如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請(qǐng)不到公積金貸款。

第二、?在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。

按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。

第三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。

當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐?？上蜚y行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，銀行就會(huì)受理您的延長(zhǎng)借款期限申請(qǐng)，但是，借款期限變更按規(guī)定只可辦理一次。

第四、取得房產(chǎn)證后不要忘記退稅。

當(dāng)您購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同，支付房款后即辦理;購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣;申請(qǐng)，取得本人的;稅收通用繳款書;。待您辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，應(yīng)前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

第五、貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)。

當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實(shí)書面告知承租人。

第六、貸款還清后不要忘記撤銷抵押。

當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。

第七、不要遺失借款合同和借據(jù)。

申請(qǐng)按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于借款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)，同時(shí)認(rèn)真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“貸款房屋轉(zhuǎn)讓有什么限制行”問(wèn)題進(jìn)行的解答，正在按揭的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，受到的主要限制是轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)銀行的同意，不得進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。