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當(dāng)事人名下的房產(chǎn)作為向銀行的抵押貸款期間，如果想買賣被抵押的房產(chǎn)就需要知道進(jìn)行買賣時(shí)的一些手續(xù)和注意事項(xiàng)，為了不產(chǎn)生不必要的損失，順利地完成對(duì)有抵押房產(chǎn)的購(gòu)買以及過戶程序，我們必須要了解一些有關(guān)知識(shí)，下面就由小編來為您解答吧。

上家向銀行或者個(gè)人借款并以房產(chǎn)作為抵押的，那銀行或者個(gè)人就是抵押權(quán)人，在債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求將房產(chǎn)拍賣用來清償債務(wù)。要想購(gòu)買有抵押的房屋并順利辦理過戶交易手續(xù)，一般采用以下兩種方式：第一種方式：

上家先還清貸款，并從抵押權(quán)人處取得《他項(xiàng)權(quán)證》，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預(yù)約還款時(shí)間。有些銀行還規(guī)定在還款當(dāng)天不能取得《他項(xiàng)權(quán)證》，因此上家要向銀行詳細(xì)詢問提前還貸的步驟和所需時(shí)間。

第二種方式是辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)(銀行是抵押權(quán)人時(shí)才可以辦理)，轉(zhuǎn)按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對(duì)貸款人的審核比較嚴(yán)格，而且并不是每一家銀行都有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續(xù)簡(jiǎn)單，時(shí)間較快，所以采用的人較多。采用第一種方先還貸方式的，如果上家用自有資金提前還貸后再過戶交易，對(duì)下家來講則不存在風(fēng)險(xiǎn)，不過實(shí)務(wù)中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付幫其提前還貸。這時(shí)，下家一定要把握好以下兩點(diǎn)：

1、要盡量壓縮付首付至過戶的時(shí)間

如向銀行提前還貸，要按以下步驟進(jìn)行：

首先，上家要向銀行預(yù)約還款時(shí)間，預(yù)約的時(shí)間視銀行而略有不同;

其次，在約定的時(shí)間到銀行還貸;有的銀行在還款當(dāng)天，有的銀行還款后幾日內(nèi)可出《他項(xiàng)權(quán)證》;

第三，上家在取得《他項(xiàng)權(quán)證》后才能到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷登記手續(xù);

第四，辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過戶交易手續(xù)。

因此，下家將付首付到過戶交易的時(shí)間壓縮得越短越好，這樣下家首付的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越小，交易會(huì)越安全。

下家錯(cuò)誤的做法是：在簽訂買賣合同當(dāng)天就支付首付，等到合同約定過戶的時(shí)間再到交易中心過戶。這種做法使下家完全失去了對(duì)首付監(jiān)管，而上家則完全有可能將首付挪作他用而不去提前還貸。

正確的做法是：向上家的貸款銀行了解提前還貸的時(shí)間，爭(zhēng)取在合同中約定付首付和提前還貸在同一天，并要求上家在取得《他項(xiàng)權(quán)證》的當(dāng)天就到交易中心辦理抵押注銷手續(xù)。

2、盡量將首付直接付到上家的貸款銀行為防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當(dāng)天與上家一同到銀行，將首付直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當(dāng)即劃走首付用于歸還貸款。與抵押類似的還有典當(dāng)，有典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)也要先還清典當(dāng)公司的借款才能過戶。此外，還要注意借款人和貸款人必須要一起到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記手續(xù)，抵押才有效。如果你借錢給別人，對(duì)方聲稱“用自己的房產(chǎn)來抵押”，甚至把房產(chǎn)證交給你保管，或者寫了一份抵押借款合同或承諾書等等，但是沒有去辦理抵押登記手續(xù)，那么這樣的“抵押”不會(huì)產(chǎn)生什么作用，對(duì)方仍然可以順利地將他的房產(chǎn)賣掉后溜之大吉。

進(jìn)行有抵押房產(chǎn)就買賣時(shí)，為了減少購(gòu)房者首付的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)保障交易的安全，最保險(xiǎn)的方法就是必須要抵押者先向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，注銷抵押登記手續(xù)，在完成注銷后七天左右就可以進(jìn)行過戶手續(xù)并且盡量將交易時(shí)間縮短，避免抵押者將首付拿去還款。

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