房屋抵押重復(fù)抵押效力如何確定

所謂重復(fù)抵押，是指?jìng)鶆?wù)人以同意抵押物分別為數(shù)個(gè)債權(quán)設(shè)定抵押，使該抵押物上存在著多個(gè)抵押權(quán)。重復(fù)抵押與一物一權(quán)主義是不矛盾的，因?yàn)榘凑找晃镆粰?quán)原則，不得在同一物之上設(shè)定多個(gè)相互沖突的物權(quán)，但是在同一物上，可以設(shè)立多個(gè)彼此之間并不矛盾的物權(quán)，這不僅使抵押物的價(jià)值得到充分的利用，，也為融資開(kāi)辟了更為廣闊的渠道，也強(qiáng)化了債權(quán)的效力。

因?yàn)橹貜?fù)抵押行為將會(huì)使抵押物的價(jià)值得到最充分的利用，可以使抵押物的擔(dān)保價(jià)值得到最大程度的發(fā)揮。同時(shí)，由于登記制度可以將重復(fù)抵押予以公示，并確定了重復(fù)抵押行為的規(guī)則，從而避免了重復(fù)抵押可能發(fā)生的沖突和糾紛。從搞活經(jīng)濟(jì)以及充分利用抵押物的價(jià)值考慮，法律不僅不應(yīng)禁止重復(fù)抵押，而且應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)當(dāng)事人設(shè)立重復(fù)抵押，只不過(guò)法律不應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人設(shè)立相互沖突和矛盾的重復(fù)抵押。

債權(quán)人在已經(jīng)設(shè)定抵押的抵押物上重復(fù)設(shè)定抵押并非沒(méi)有意義，而是有其利益取舍的考慮，主要體現(xiàn)在：抵押物的價(jià)值并不是固定不變的，它會(huì)隨市場(chǎng)行情的變化而發(fā)生變化，如已經(jīng)抵押的房產(chǎn)可能升值，也可能貶值，所以抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值未必等同于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的價(jià)值，如果后一順序的債權(quán)人看好抵押物的升值趨勢(shì)，完全可以接受已經(jīng)設(shè)定過(guò)抵押的抵押物。另外，由抵押物擔(dān)保的債權(quán)未必都需要由抵押物拍賣(mài)或者變賣(mài)來(lái)獲得清償，如果前一債權(quán)通過(guò)正常履行清償，則后一債權(quán)可以獲得抵押物的抵押價(jià)值。

從目前我國(guó)的法律來(lái)看，我國(guó)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”最高人民法院《擔(dān)保法司法解釋全文》對(duì)《擔(dān)保法》的上述規(guī)定進(jìn)行了修正，其第51條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。?/p>

《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施，進(jìn)一步完善了重復(fù)抵押制度。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第199條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)有兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債務(wù)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。”

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