一、抵押合同和擔(dān)保合同同時存在如何處理

根據(jù)抵押的性質(zhì)我們可以知道抵押合同其實就是擔(dān)保合同的一種，因此如果是其他種類的擔(dān)保，如留置擔(dān)保，質(zhì)權(quán)擔(dān)保根據(jù)相關(guān)的規(guī)定來確定。首先如果是抵押權(quán)和留置權(quán)，留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)得到補償。如果是出質(zhì)和抵押，則需要根據(jù)擔(dān)保物上面是否設(shè)立抵押登記，設(shè)立抵押登記的抵押權(quán)優(yōu)先于出質(zhì)，出質(zhì)權(quán)優(yōu)先于為設(shè)定抵押的抵押權(quán)。

二、抵押的概念及抵押擔(dān)保范圍

1、抵押的概念

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第179條的規(guī)定，一般抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保形式。

2、抵押的抵押擔(dān)保范圍

所謂抵押擔(dān)保的范圍，就是指抵押關(guān)系成立之后，債務(wù)履行期限屆滿債務(wù)人未履行債務(wù)，債權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，在什么范圍內(nèi)優(yōu)先受償?shù)膯栴}?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第173條規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第46條規(guī)定，抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，抵押合同另有規(guī)定的，按照約定。

3、抵押中被擔(dān)保主債權(quán)與抵押擔(dān)保范圍之間的關(guān)系

抵押所擔(dān)保的主債權(quán)是已經(jīng)發(fā)生的、確定的，由此確定的主債權(quán)所產(chǎn)生的附隨債權(quán)，包括利息、損害賠償、實現(xiàn)債權(quán)、抵押權(quán)的費用等則屬于可以納入抵押擔(dān)保范圍的債權(quán)。換言之，必須是抵押合同約定的主債權(quán)所引起的附隨債權(quán)才有可能被劃入抵押擔(dān)保范圍，而主債權(quán)則必然包括在抵押擔(dān)保范圍內(nèi)。因此，被擔(dān)保主債權(quán)與抵押擔(dān)保范圍是抵押合同中必備的兩個條款，不能相互混淆，彼此取代。

《中華人民共和國物權(quán)法》要求抵押合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第158條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第39條之規(guī)定，抵押合同的必備條款包括：(一)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;(三)抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬;(四)抵押擔(dān)保范圍。

由此可見，在抵押合同中“被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額”與“抵押擔(dān)保范圍”是兩個不同的合同條款。

三、抵押權(quán)設(shè)立時應(yīng)在登記簿上記載的事項

根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等法律和行政法規(guī)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《房屋登記辦法》(建設(shè)部第168號令)(下稱《辦法》)和《房屋登記薄管理試行辦法》(下稱《試行辦法》)，并于2008年7月1日起施行，一般抵押權(quán)設(shè)立登記時，房屋登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人提交的材料，在房屋登記簿上記載以下三項內(nèi)容：其一，抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱;其二，被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額;其三，登記時間。由此可見，抵押擔(dān)保范圍不是一般抵押權(quán)登記必須記載的事項;而“被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額”在《試行辦法》中已明確為“被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額”。所以被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額是他項權(quán)證必須記載的事項。

四、《房屋他項權(quán)證》中的“債權(quán)數(shù)額”并非等同于抵押擔(dān)保范圍，不能適用《擔(dān)保法司法解釋全文》第六十一條的規(guī)定，否定抵押合同中約定抵押擔(dān)保范圍的效力

1、抵押擔(dān)保范圍不應(yīng)以主債權(quán)而應(yīng)以合同約定來確定。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第173條和《中華人民共和國擔(dān)保法》第46條規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍可由當(dāng)事人約定，包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。因此，抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶鴳?yīng)根據(jù)約定抵押擔(dān)保范圍來確定。

《擔(dān)保法司法解釋全文》第61條規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。因擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額與抵押擔(dān)保范圍是兩個不同的概念，因此該條無法適用。

2、房管部門通用的《房屋他項權(quán)證》中的“債權(quán)數(shù)額”應(yīng)理解為“被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額”，而不是抵押擔(dān)保范圍。

目前，江蘇地區(qū)所通用的他項權(quán)證只有“債權(quán)數(shù)額”一欄，在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，“債權(quán)數(shù)額”欄通常都是根據(jù)《抵押合同》中的“被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額”登記為債權(quán)本金的，根據(jù)《辦法》的相關(guān)規(guī)定可知，“債權(quán)數(shù)額”應(yīng)理解為《抵押合同》中約定的“被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額”。

3、將“債權(quán)數(shù)額”理解為抵押擔(dān)保范圍，即未尊重當(dāng)事人的意思自治，也不符合法律、司法解釋的立法本意。

實踐中，在設(shè)定抵押權(quán)時，抵押權(quán)人當(dāng)然以為所有債權(quán)(包括本金和附隨債權(quán))全面、充分設(shè)定擔(dān)保為目的。因此，利息等附隨債權(quán)盡管事先不能確定，但都是基于本金產(chǎn)生的，其發(fā)生也必然在抵押人、抵押權(quán)人的預(yù)期之內(nèi)。如果設(shè)定抵押對于抵押權(quán)人而言，只能就主債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償，那完全不符合抵押權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)的初衷，也不符合抵押人的認知。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第五十一條關(guān)于“抵押人所擔(dān)保債權(quán)超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ钡囊?guī)定，抵押的優(yōu)先受償范圍應(yīng)根據(jù)《抵押合同》約定的抵押擔(dān)保范圍確定，以實現(xiàn)抵押權(quán)時抵押物的價值為限。

如果《抵押合同》約定了抵押擔(dān)保范圍，卻以《房屋他項權(quán)證》記載的“債權(quán)數(shù)額”作為優(yōu)先受償?shù)姆秶?，那就是變相縮小抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍，這是完全不符合當(dāng)事人真實意思表示的。

綜上所述：我們認為，以《房屋他項權(quán)證》中“債權(quán)數(shù)額”一欄記載的金額認定一般抵押中抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍，既不符合法律的規(guī)定，也違背了當(dāng)事人意思自治的精神。在《房屋他項權(quán)證》未登記抵押擔(dān)保范圍的情況下，不能將債權(quán)數(shù)額與抵押擔(dān)保范圍混為一談，而仍應(yīng)以抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍來確定抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，以維護抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

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