一、預(yù)約合同公證賣房反悔怎么辦?

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條的規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！蔽覈?guó)法律正式確立了買賣合同領(lǐng)域中，預(yù)約合同的法律規(guī)則。

預(yù)約合同是指雙方當(dāng)事人有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方履行訂立買賣合同(本約)的義務(wù)，而非請(qǐng)求對(duì)方履行買賣合同本約之交貨或者付款義務(wù)。預(yù)約合同，通常約定所要訂立買賣合同(本約)的標(biāo)的物及價(jià)金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以作為將來訂立買賣合同的依據(jù)。簡(jiǎn)而言之，買賣預(yù)約，是雙方“約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同”的合同。

二、預(yù)約合同違約三大責(zé)任包括什么?

(一)買賣預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買賣合同本約之義務(wù)，就構(gòu)成根本違約，對(duì)方當(dāng)事人可依合同法第107條關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，追究違約方之違約責(zé)任;亦可依據(jù)合同法第94條的規(guī)定，行使法定解除權(quán)，解除預(yù)約合同并主張損害賠償。

(二)由預(yù)約合同之本質(zhì)決定，無論追究違約責(zé)任的損害賠償，或者解除預(yù)約合同后的損害賠償，均僅限于賠償機(jī)會(huì)損失(信賴損失)，而不包括可得利益(履行利益)。

(三)買賣預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買賣合同本約之義務(wù)，構(gòu)成違約，但對(duì)方當(dāng)事人不得依據(jù)合同法第110條關(guān)于強(qiáng)制實(shí)際履行的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制違約方當(dāng)事人訂立買賣合同。無論該預(yù)約合同是否約定了本約合同的主要條款。

1、預(yù)約合同不能適用強(qiáng)制履行問題，實(shí)際履行不能作為違約責(zé)任的基本形式。違反通情達(dá)理約表現(xiàn)在因一方過錯(cuò)而致使本約不能成立，按照實(shí)際履行的要求，當(dāng)事人必須按照預(yù)約約定成立本約。但如果這樣，預(yù)約最終將是產(chǎn)生與本約相同的結(jié)果，違反法律限制某此合同成立的初衷。

2、當(dāng)事人即使在預(yù)約中明確了主要條款也不能認(rèn)為法院有權(quán)裁判本約合同內(nèi)容。

本約合同內(nèi)容的簽訂不僅是預(yù)約合同的法律問題，而且還是商業(yè)判斷問題。法院不能替代當(dāng)事人雙方作出商業(yè)判斷，因?yàn)榉ㄔ翰⒉怀袚?dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果法院替代當(dāng)事人的意思合意過程，以法院裁判文書的形式作出本約合同，就有越俎代庖之嫌疑。

強(qiáng)制履行有違合同意思自治原則。預(yù)約成立后，一方不得依預(yù)約徑行請(qǐng)求對(duì)方履行本約之義務(wù)，原因是預(yù)約僅對(duì)將來締結(jié)本約為意思表示，而非為交付標(biāo)的物實(shí)現(xiàn)交易。若強(qiáng)制其締結(jié)本約，則法院須補(bǔ)足本約的缺失條款，但這些條款的目的均在于交易目的的實(shí)現(xiàn)，此有悖預(yù)約當(dāng)事人的意思表示。

綜上，預(yù)約合同的特殊法律屬性決定了預(yù)約合同的違約責(zé)任不同于本約合同，特別是預(yù)約合同違約后不適用強(qiáng)制履行，即法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人訂立本約合同。

在購房時(shí)也是需要雙方簽訂合同的，但是因?yàn)榉慨a(chǎn)證的辦理方面也是會(huì)存在簽訂預(yù)約合同的情況，在簽訂預(yù)約合同時(shí)與簽訂正式合同都是具有相同的法律效力，為了更好的保證該合同的效力也是可以將預(yù)約合同進(jìn)行公證的，在發(fā)生糾紛時(shí)也是不需要提供其他證據(jù)證明。

什么是預(yù)約合同？預(yù)約合同的法律效力有哪些？

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