一、已簽購房合同怎么才能毀約?

已簽購房合同在以下幾種情況下可以進行解除違約：

(一)開發(fā)商資質(zhì)不全。開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導致合同無效，依照我國《民法通則》、《合同法》相關(guān)規(guī)定開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當返還購房人交納的房款。

(二)房屋權(quán)屬有爭議。開發(fā)商未取得預售許可或者房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的該房屋權(quán)屬有爭議，也會導致購房合同無效，購房者可以要求退房并賠償損失。

(三)所售房屋存在抵押問題。開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認定購房合同無效，要求退房。

(四)所售房屋為不能交易的房屋。司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。

(五)延期交房并超過合理期限。延期交付房屋到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

(六)擅自變更房屋設(shè)計。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。

(七)房屋面積誤差較大。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。

(八)房屋質(zhì)量不合格。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。

(九)逾期不辦理房產(chǎn)證。遲延辦理房屋所有權(quán)登記的，根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的可以解除購房合同并要求開發(fā)商承擔違約責任。

對于已經(jīng)入住的消費者來說，需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開發(fā)商，對于還沒有入住的消費者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅;開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求消費者支付房款，對于已經(jīng)收取的部分要退還給消費者;解除合同履行完畢后，雙方的財產(chǎn)狀態(tài)將恢復到簽訂合同前的狀態(tài)，買賣合同的解除與履行無須其他人的協(xié)助，雙方自己即可以完成。

二、損害賠償?shù)囊?guī)定是什么?

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對出賣人嚴重違反誠實信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，具體情形包括：第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人; 第三，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明; 第四，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。此五種情形導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。值得注意的是，只有買方最終無法取得房屋的，才適用懲罰性賠償責任。此懲罰性賠償規(guī)則不同于《消費者權(quán)益保護法》的地方體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、《解釋》中的懲罰性賠償規(guī)則適用于違約行為和欺詐行為，而《消法》中的懲罰性賠償規(guī)則只適用于欺詐行為。同時兩處“欺詐”的范圍也有所不同?！督忉尅分械摹捌墼p”僅限于隱瞞真相，《消法》中的“欺詐”包括隱瞞真相和捏造事實。

2、《解釋》和《消法》關(guān)于賠償?shù)臉藴什煌！督忉尅芬?guī)定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，而《消法》規(guī)定“應(yīng)當按照消費者購買商品價款的雙倍予以賠償”。顯而易見，兩者對于承擔賠償責任一方的要求不同。對于商品房的買受人來說，可以請求懲罰性賠償，但不必然獲得法院的支持，即使獲得法院支持，具體數(shù)額也不確定。而對于普通商品的買受人來說，獲得確定的懲罰性賠償?shù)膸茁蚀蟮枚唷?/p>

在當代社會商品房進行買賣完畢之后的話，通常情況下手續(xù)辦理就不能夠進行毀約了，否則的話需要有相關(guān)的損害方面的違約。當然了，在某種特殊的情況之下的話，人家是可以解除合同的，比如說雙方當事人協(xié)商一致或者是開發(fā)商手續(xù)不健全。

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