建筑合同的分類有：按承包范圍劃分，工程項(xiàng)目施工合同分為建設(shè)全過(guò)程承包合同、階段承包合同、專項(xiàng)承包合同和建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓承包合同。各種類型的合同有著各自的應(yīng)用條件，合同各方的權(quán)利和責(zé)任的劃分是不同的，合同各方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也各不同，在實(shí)踐中我們應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行選擇。一般情況下，盡管發(fā)包人占有主動(dòng)權(quán)，但發(fā)包人不能單純考慮已方利益，應(yīng)當(dāng)綜合考慮項(xiàng)目的各種因素，考慮承包人的承受能力，確定雙方都可能認(rèn)可的合同類型。

二、具體內(nèi)容

(1)建設(shè)全過(guò)程承包合同

建設(shè)全過(guò)程承包合同，也稱為工程項(xiàng)目總承包合同，即通常所說(shuō)的“交鑰匙”合同。采用這種合同的工程項(xiàng)目主要是大中型工業(yè)、交通和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)。投資商一般只要提出使用要求和建設(shè)期限，總承包商即可對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備詢價(jià)與采購(gòu)、材料供應(yīng)、建筑安裝施工、生產(chǎn)職工培訓(xùn)直至竣工投產(chǎn)，實(shí)行全面總承包，并負(fù)責(zé)對(duì)各階段、各專業(yè)的分包商進(jìn)行綜合管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。

這種合同的優(yōu)越性是可以積累經(jīng)驗(yàn)和充分利用已有的成就經(jīng)驗(yàn)，達(dá)到節(jié)約投資、縮短建設(shè)周期、保證工程質(zhì)量、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。當(dāng)然，也要求總承包單位必須具有雄厚的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較強(qiáng)的組織管理能力。為此，國(guó)際上一些大承包商往往和勘察設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)組成一體化的承包公司，或更進(jìn)一步擴(kuò)展到若干專業(yè)承包商和器材生產(chǎn)供應(yīng)廠商，形成橫向的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。這是近二三十年來(lái)建筑業(yè)發(fā)展的一種新趨勢(shì)。

(2)階段承包合同

階段承包合同，是以建設(shè)過(guò)程中的某一階段的工作為標(biāo)的的承包合同。主要有工程項(xiàng)目可行性研究合同、勘察設(shè)計(jì)合同、材料設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)合同、建筑安裝施工合同以及設(shè)計(jì)-施工合同等。其中，施工階段承包合同按承包內(nèi)容又可分為全部包工包料、包工不包料以及包工包部分材料合同。

全部包工包料全同，即承包方承包工程所用的全部人工和材料。這種合同采用較普遍。

包工不包料，即勞務(wù)合同，俗稱“包清工”。承包方僅按發(fā)包方的要求提供勞務(wù)，不承擔(dān)提供任何材料的義務(wù)。我國(guó)在對(duì)外承包工程以及國(guó)內(nèi)工程中使用農(nóng)村建筑隊(duì)伍，都存在這種合同形式。

包工包部分材料，即承包方負(fù)責(zé)提供施工所需要全部人工和部分材料，其余部分材料由發(fā)包單位負(fù)責(zé)供應(yīng)。我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的由建設(shè)單位負(fù)責(zé)提供統(tǒng)配材料的做法，就屬于這種合同。

(3)專項(xiàng)承包合同

專項(xiàng)承包合同，是以工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中某一階段某一專業(yè)性項(xiàng)目為標(biāo)的的承包合同。其內(nèi)容有的屬技術(shù)服務(wù)性質(zhì)，如可行性研究中的輔助研究項(xiàng)目，勘察設(shè)計(jì)階段的工程地質(zhì)勘察、供水水源勘察、特殊工藝設(shè)計(jì)等;有的屬專業(yè)施工性質(zhì)，如深基礎(chǔ)處理，各種專用設(shè)備系統(tǒng)的安裝等。這種合同通常由總承包單位與相應(yīng)的專業(yè)分包單位簽訂，有時(shí)也可由建設(shè)單位與專業(yè)承包商簽訂直接合同?？偝邪虘?yīng)為專業(yè)承包商的工作提供便利條件，并協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)各方面的關(guān)系。

(4)建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓承包合同

建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓承包合同，簡(jiǎn)稱BOT合同，是20世紀(jì)80年代新興的一種帶資承包方式，主要適用于大型工程項(xiàng)目的建設(shè)，如高速公路、地下鐵道、海底隧道、發(fā)電廠等。

建筑合同的分類很多，根據(jù)不同的分配方式還有更多的合同類型。但是不管怎樣分類，建筑合同都是施工方與招標(biāo)方就土地建設(shè)開發(fā)的相關(guān)約定和規(guī)定。一般應(yīng)當(dāng)就工程建設(shè)的建筑周期，使用的材料等等情況進(jìn)行明確規(guī)定，在工程驗(yàn)收時(shí)還需要對(duì)照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)，以保證工程建設(shè)的穩(wěn)固。

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