小區(qū)交付使用后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司會(huì)簽署一份物業(yè)管理合同，將物業(yè)公司的職責(zé)、服務(wù)范疇、物業(yè)費(fèi)等確定下來。合同到期后，雙方會(huì)面臨合同續(xù)簽或者合同到期終止的情況。簽署一份好的合同對(duì)于業(yè)主和物業(yè)公司保持良好關(guān)系非常重要，那么物業(yè)管理合同續(xù)簽需要注意哪些事項(xiàng)？下面請(qǐng)看本文的分析。

一、物業(yè)管理合同續(xù)簽有哪些注意事項(xiàng)？

1、要明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的權(quán)利外，其他一些權(quán)利，也應(yīng)在服務(wù)合同里明確約定。例如業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司有監(jiān)督權(quán)。但是，如果這種權(quán)利沒有相應(yīng)保障的話，實(shí)踐中是無法行使的，物業(yè)公司一般對(duì)業(yè)主委員會(huì)的建議和監(jiān)督根本不予理睬，所以只能是業(yè)主委員會(huì)控制住了物業(yè)公司主要的經(jīng)濟(jì)來源后，才能有效地監(jiān)督制約物業(yè)公司。因此，業(yè)主委員會(huì)在和物業(yè)公司簽合同時(shí)，可以約定物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)后，將該費(fèi)用存于業(yè)主委員會(huì)的賬戶，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)小區(qū)費(fèi)用的支出情況分期撥付給物業(yè)公司；業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)具有調(diào)查權(quán)和監(jiān)督權(quán)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有權(quán)提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，積極配合物業(yè)公司工作，尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。

2、要明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)。本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也要明確物業(yè)公司所承擔(dān)的義務(wù)。這里需要提醒的是，合同中還盡可能的明確違約責(zé)任，例如因保安失職，導(dǎo)致業(yè)主的物品被盜等問題，物業(yè)公司應(yīng)如何承擔(dān)賠償責(zé)任；物業(yè)公司在使用物業(yè)費(fèi)時(shí)，都必須有明確的記錄，并向業(yè)主委員會(huì)公開全部的賬簿等義務(wù)，如果不公開，則承擔(dān)何種違約責(zé)任。

二、物業(yè)管理合同通常包括哪些條款？

1、當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況，主要是對(duì)雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的標(biāo)的物的基本情況作出確認(rèn)和記載。

2、雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內(nèi)容又因?yàn)楣芾硎马?xiàng)類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與委托管理并重的區(qū)分。

3、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當(dāng)事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進(jìn)行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織（WHO）對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價(jià)金和酬金條款是其自然的主要條款。

5、物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計(jì)。

6、維修費(fèi)用的收取和使用條款。維修費(fèi)用一般獨(dú)立與物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)獨(dú)立開來，其收取方式主要由合同雙方當(dāng)事人約定一般。

7、合同的有效期限，合同的終止事項(xiàng)及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人一般不允許隨時(shí)隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

8、違約責(zé)任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會(huì)、城建部門和相關(guān)市政部門也對(duì)其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結(jié)束也與其他合同存有差異。

9、當(dāng)事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。

由此可見，相較與其他合同，物業(yè)管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實(shí)務(wù)中，學(xué)者和法官對(duì)此并沒有引起相應(yīng)的注意，關(guān)于物業(yè)管理合同的定性現(xiàn)在比較流行的觀點(diǎn)有兩種，即或認(rèn)為物業(yè)管理合同為委托合同的一種，或認(rèn)為物業(yè)關(guān)系為民法中代理制度的特殊類型，物業(yè)管理合同亦為設(shè)立代理關(guān)系的合同，以下將對(duì)這兩種觀點(diǎn)分別予以檢討。

由此可見，對(duì)于小區(qū)居民來說，物業(yè)服務(wù)的好壞直接影響居住舒適度。當(dāng)物業(yè)合同到期后，小區(qū)業(yè)主在物業(yè)管理合同續(xù)簽方面應(yīng)該注意，將物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、物業(yè)公司義務(wù)及違約責(zé)任重新確定一遍。不能因?yàn)橹坝泻贤０寰秃雎粤藢?duì)合同條款的檢查，因?yàn)橐坏┌l(fā)生糾紛，合同就是最有利的憑證。

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中華人民共和國勞動(dòng)合同法實(shí)施條例

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