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在簽訂房屋買賣合同后，有時(shí)候當(dāng)事人可能會(huì)因?yàn)樯钪袀鶆?wù)債權(quán)問題需要轉(zhuǎn)讓房屋的債務(wù)或者債權(quán)。這時(shí)候就涉及到房屋買賣合同主體變更的法律問題，當(dāng)我們進(jìn)行主體變更后會(huì)有哪些法律效力呢?主體都有哪些呢?下面由律霸小編為大家介紹下相關(guān)知識(shí)。

一、房屋買賣合同主體變更的效力

(一)房屋買賣合同的變更原則上向?qū)戆l(fā)生效力，未變更的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)有效，已經(jīng)履行的債務(wù)仍然有效。

(二)房屋買賣合同的變更以原房屋買賣合同關(guān)系的存在為前提，變更部分不超出原房屋買賣合同關(guān)系之外。原房屋買賣合同關(guān)系有對(duì)價(jià)關(guān)系的仍保有同時(shí)履行抗辯權(quán)，原房屋買賣合同債權(quán)所有的利益與瑕疵仍繼續(xù)存在，只是在增加債務(wù)人負(fù)擔(dān)的情況下，非經(jīng)保證人或物上擔(dān)保人同意，保證不生效力，物的擔(dān)保不及于擴(kuò)張的債權(quán)價(jià)值額。

(三)房屋買賣合同的變更不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。《民法通則》第115條規(guī)定：“房屋買賣合同變更或者解除，不影響當(dāng)事人要求損害賠償?shù)臋?quán)利?！痹诜课葙I賣合同變更以前，由于一方的過錯(cuò)而給另一方造成的損失，如果雙方當(dāng)事人沒有對(duì)此另有約定，在房屋買賣合同變更以后，受損失的一方仍然有權(quán)請(qǐng)求過錯(cuò)方進(jìn)行損害賠償。

(四)根據(jù)《房屋買賣合同法》第78條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。

二、房屋買賣房屋買賣合同的主體有哪些

房屋買賣房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的房屋買賣合同。要實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，原則上出賣人和買受人都應(yīng)當(dāng)是能夠享有標(biāo)的物所有權(quán)的主體。但是，就出賣人而言，法律更多的是關(guān)注其能否將標(biāo)的物所有權(quán)合法地移轉(zhuǎn)給買受人，能夠具有這一權(quán)利的主體就是合格的出賣人。從我國現(xiàn)行法的規(guī)定看，能夠合法移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的主體除標(biāo)的物的所有權(quán)人外，還包括以下幾種：

(一)享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的主體。我國《公司法》規(guī)定，公司對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。盡管對(duì)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的含義理論上爭(zhēng)論頗大，但是，公司有權(quán)處分其財(cái)產(chǎn)并使該財(cái)產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移則是毫無疑問的。因而，公司能夠成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。同理，其他能夠依法處分其經(jīng)營管理范圍內(nèi)財(cái)產(chǎn)的主體，包括企業(yè)單位、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和機(jī)關(guān)，也同樣具有轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的出賣人資格。

(二)經(jīng)所有權(quán)人或法人財(cái)產(chǎn)權(quán)主體授權(quán)的人，如行紀(jì)人、代銷人等。在行紀(jì)房屋買賣合同中，行紀(jì)人根據(jù)委托人的委托，得以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動(dòng)，包括對(duì)委托人財(cái)產(chǎn)的出賣，故行紀(jì)人亦可成為非自己所有財(cái)產(chǎn)的出賣人。

(三)質(zhì)權(quán)人或留置權(quán)人。質(zhì)權(quán)人或留置權(quán)人依法占有用作擔(dān)保的標(biāo)的物，在債務(wù)人不履行債務(wù)的時(shí)候，可以依法拍賣或者變賣標(biāo)的物，因而他們也可以成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。抵押權(quán)人由于不能直接對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行實(shí)物支配，因而不得直接拍賣或變賣抵押物，故其不能成為買賣抵押物的主體。

(四)人民法院。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，人民法院可以變賣扣押財(cái)產(chǎn)，以償還受損的當(dāng)事人，因而也可以作為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。

(五)能夠適用善意取得效果的無權(quán)處分人。出賣人雖無處分權(quán)，但買受人如屬善意購買，且符合法律關(guān)于善意取得制度的規(guī)定條件，買受人仍能夠基于房屋買賣房屋買賣合同取得標(biāo)的物所有權(quán)，無權(quán)處分的出賣人仍應(yīng)對(duì)買受人承擔(dān)房屋買賣房屋買賣合同項(xiàng)下的義務(wù)。

須特別說明的是，上述主體是指能夠訂立有效房屋買賣房屋買賣合同并實(shí)際履行房屋買賣合同的主體范圍。當(dāng)事人雖然不享有標(biāo)的物所有權(quán)或者處分權(quán)，但是具備能使房屋買賣合同有效的一般條件，房屋買賣房屋買賣合同仍然有效。因而，不能將上述主體范圍與房屋買賣房屋買賣合同有效條件下的主體范圍相混淆。

房屋買賣合同主體變更的有效性是以房屋買賣合同的真實(shí)有效性為依托，所以當(dāng)遇到主體變更時(shí)，我們不僅要核查主體是否為真實(shí)權(quán)利人，還要核實(shí)該房屋買賣合同是否合法存在，否則很容易陷入無法追償自身利益的怪圈，由房屋買賣合同主體變更產(chǎn)生的效力也更是無從談起。

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