房地產(chǎn)市場(chǎng)分成保障型和市場(chǎng)型兩種層次：市場(chǎng)型完全放開(kāi);保障型由政府引導(dǎo)市場(chǎng)力量介入，同樣進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。這是上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印堃華教授希望看到的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。他設(shè)想，以“頂”費(fèi)模式，買(mǎi)斷一定時(shí)限的房屋處分權(quán)，以此可以盤(pán)活整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)久醞釀，上海已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)用于保障的租賃房源建設(shè)，可能的一種運(yùn)作模式是由地產(chǎn)集團(tuán)或者其他機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)股權(quán)的80%，也就是政府收購(gòu)80%，其余20%用折算租金的形式收取。而在印堃華教授的設(shè)想中，對(duì)于住房租賃還有更完善和更系統(tǒng)的構(gòu)架，比如將政府收購(gòu)的份額下降到50%，也可以允許社會(huì)其他資金，如基金或者一些機(jī)構(gòu)、企業(yè)參與投資，普通老百姓也可以通過(guò)一種特殊的“頂費(fèi)”形式，參與分享房地產(chǎn)增值的收益。

“這只是我個(gè)人的設(shè)想，具體政策正在研究?！彪m然印教授一再?gòu)?qiáng)調(diào)只是設(shè)想，但小編認(rèn)為不妨從專(zhuān)家的角度來(lái)探討一二，畢竟上海的住房租賃建設(shè)剛剛開(kāi)始。小編同時(shí)獲悉，市房地局已經(jīng)開(kāi)始對(duì)“頂”費(fèi)模式的調(diào)研。

出“頂”費(fèi)買(mǎi)“處分權(quán)”

動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)雖然為數(shù)不少，但對(duì)于困難家庭來(lái)說(shuō)，可能仍然不足以支付購(gòu)買(mǎi)一套新房的房?jī)r(jià)。如果要買(mǎi)房，仍然還要自行籌措一筆不菲的費(fèi)用，否則就無(wú)法改善居住條件。這是相當(dāng)一部分動(dòng)遷居民正面臨的難題。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，即將試行的租賃配套商品房給了一個(gè)購(gòu)房之外的選擇，可謂是“山窮水盡疑無(wú)路，柳暗花明又一村”。尤其是對(duì)一些特殊群體，比如一對(duì)老夫妻，買(mǎi)一套產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)意義不大。“對(duì)于這樣的群體，交一個(gè)‘頂’費(fèi)，這樣就可以很低的租金，在相當(dāng)?shù)囊粋€(gè)年限內(nèi)使用該房產(chǎn)，余下的一部分動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用，就可以用來(lái)改善生活，提高生活質(zhì)量?！?/p>

“頂費(fèi)”一詞，最早出現(xiàn)在解放前的上海租界里。當(dāng)時(shí)，不少洋行成片建造房子后，由個(gè)人出資“頂”下房屋的使用權(quán)永租權(quán)，其后可自用、轉(zhuǎn)租，并可繼承。印教授進(jìn)一步解釋說(shuō)，“頂”費(fèi)即為買(mǎi)斷使用權(quán)。而根據(jù)其解釋?zhuān)斫鉃橘I(mǎi)斷約定期限內(nèi)的房屋“處分權(quán)”。

具體而言，居民出“頂費(fèi)”買(mǎi)下一段時(shí)間內(nèi)房子的“使用權(quán)”后，入住后每月仍然要交租金，而租金的數(shù)額則為市場(chǎng)租金減去一定比例(該比例即為起初買(mǎi)下“使用權(quán)”的錢(qián)所占總價(jià)的比例)。在這段時(shí)限內(nèi)，出了“頂”費(fèi)的居民如果經(jīng)濟(jì)條件寬裕，也可以出資購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)而無(wú)需再支付租金，“頂”費(fèi)可以折算成房?jī)r(jià)的一部分，對(duì)大房東來(lái)說(shuō)，“頂”費(fèi)則分散承擔(dān)了部分的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以也愿意這樣操作。

構(gòu)建各有所得的“三贏”局面

實(shí)行“頂費(fèi)”模式，會(huì)形成一個(gè)參與者均有所得的“多贏局面”。印教授分析，對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以迅速獲得現(xiàn)金流，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，也可以這部分現(xiàn)金流作擔(dān)保，向銀行借貸，用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所收“頂”費(fèi)也基本可抵消建造成本;對(duì)于“頂”費(fèi)的支付者來(lái)說(shuō)，雖然拿到的是使用權(quán)房，但一般來(lái)說(shuō)，地段相對(duì)較好，今后每月繳納租金相對(duì)便宜，低于市場(chǎng)租金，而且這種處分權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢岳^承，甚至可以溢價(jià)買(mǎi)賣(mài)，有可能成為一個(gè)投資產(chǎn)品;對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，今后不可能繼續(xù)由國(guó)家投資建造“公房”再低價(jià)出租，“頂”費(fèi)模式可以6%-8%的投資回報(bào)率吸引一批民營(yíng)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)和自然人等社會(huì)力量參與作“大房東”、“二房東”，盤(pán)活了市場(chǎng)。

印教授最希望倡導(dǎo)的一種模式是，發(fā)展商開(kāi)發(fā)后，由投資機(jī)構(gòu)將租賃權(quán)買(mǎi)下，以穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為收入，還可以通過(guò)封閉式基金模式打包出售給個(gè)人，使投資者有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益，以及有機(jī)會(huì)分享房地產(chǎn)增值帶來(lái)的收益。

這種模式其實(shí)相當(dāng)于商業(yè)地產(chǎn)中比較常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓。印教授強(qiáng)調(diào)，這并非完全創(chuàng)新，而是將老模式進(jìn)行改造，使之適合社會(huì)主義初級(jí)階段的國(guó)情。這種模式也能夠解決目前動(dòng)拆遷過(guò)程中房源少的瓶頸。

市場(chǎng)化解決保障難題

印堃華認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該呈現(xiàn)出以下格局：市場(chǎng)以二手房的租賃為主，租賃交易量大大超過(guò)購(gòu)買(mǎi)交易量;存量房交易為輔，處于第二位;而新建商品房的交易量位于最后。這樣格局才算相對(duì)合理，而上海目前以新建房源交易占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的局面，只能是說(shuō)明市場(chǎng)處在發(fā)育初期，尚不成熟。

他指出，目前市場(chǎng)對(duì)于新建商品房有旺盛的需求，很可能10年后就不復(fù)存在。上海作為經(jīng)濟(jì)和金融中心，今后會(huì)有很多初次創(chuàng)業(yè)者和就業(yè)者涌入，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)是大方向。但是，上海的售后公房和農(nóng)民租賃房越來(lái)越少，充分發(fā)展租賃用房會(huì)有強(qiáng)大的市場(chǎng)前景。

租賃房市場(chǎng)應(yīng)該多發(fā)展小戶(hù)型。商品房不僅要控制單價(jià)，更要控制總價(jià)。比如楊浦區(qū)的新房8000元/平方米?？墒撬赃叺?6平方米老公房，在市場(chǎng)上出售可能單價(jià)更貴。因?yàn)樾?hù)型的總價(jià)低，造成客觀(guān)上的供不應(yīng)求。目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商建造的小戶(hù)型往往走高端路線(xiàn)，吸引社會(huì)資金，開(kāi)發(fā)建造小戶(hù)型的保障用房，可以在一定程度上化解房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)矛盾。將來(lái)不妨由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)代理負(fù)責(zé)租賃方面的經(jīng)營(yíng)。國(guó)外的租賃房投資回報(bào)一般在9%-10%，如果是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)可以達(dá)到20%。以澳大利亞的房產(chǎn)租賃為例，個(gè)人可將其房產(chǎn)特別是位于風(fēng)景名勝的房產(chǎn)拿出來(lái)，每年1個(gè)月為度假時(shí)間，余下的時(shí)間交給專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)，規(guī)模大者也可以自行經(jīng)營(yíng)。這種概念類(lèi)似于分時(shí)度假。他指出，我國(guó)目前各地開(kāi)發(fā)農(nóng)村旅游房產(chǎn)、農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目中的家庭旅館，就是這種形式的萌芽。老百姓或者社會(huì)資金參與“頂”費(fèi)模式，也可以通過(guò)此種途徑獲利。

“引導(dǎo)保障用房市場(chǎng)化”一直是印教授的觀(guān)點(diǎn)。他認(rèn)為，社會(huì)保障用房的比例過(guò)大很容易在社會(huì)上產(chǎn)生相當(dāng)?shù)囊蕾?lài)心理。香港政府已經(jīng)有過(guò)經(jīng)驗(yàn)，大量持續(xù)建設(shè)廉租房，不僅使政府財(cái)力負(fù)擔(dān)過(guò)重，而且對(duì)市場(chǎng)的打擊過(guò)大。如果政府一味對(duì)于保障用房大包大攬，將來(lái)很可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。而導(dǎo)入市場(chǎng)化，政府就可以擴(kuò)大對(duì)于低收入的覆蓋面。

政府應(yīng)扶持租賃市場(chǎng)發(fā)展

對(duì)于實(shí)現(xiàn)設(shè)想中的“頂”費(fèi)模式，當(dāng)前最主要的困難就是機(jī)構(gòu)出租住宅的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重。相對(duì)個(gè)人租房只需要承擔(dān)約5%的稅費(fèi)，機(jī)構(gòu)介入住房租賃在稅費(fèi)方面的負(fù)擔(dān)要沉重得多，共計(jì)有5.56%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅，兩者合計(jì)已經(jīng)占到收入的18%左右，此外還有要繳納利潤(rùn)33%的所得稅，算下來(lái)僅稅費(fèi)的成本就在30%，再考慮20%的管理費(fèi)，余下的空間僅在50%，企業(yè)還要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資金成本等等，實(shí)在是無(wú)法構(gòu)成足夠的吸引力。

印堃華認(rèn)為，對(duì)于面向特定租房人群，起到一定保障作用的租賃房產(chǎn)，政府應(yīng)該提供優(yōu)惠政策，啟動(dòng)租賃市場(chǎng)。他主張對(duì)土地進(jìn)行明補(bǔ)，配套進(jìn)行減免，稅費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠。當(dāng)然政府也要相應(yīng)地對(duì)房?jī)r(jià)控制提出要求。

何為土地明補(bǔ)?就是假設(shè)市場(chǎng)價(jià)格是800萬(wàn)元/畝，那么用作這種建設(shè)項(xiàng)目的地價(jià)可以?xún)?yōu)惠為500萬(wàn)元/畝。這300萬(wàn)元/畝的差價(jià)就是政府提供的明補(bǔ)，同時(shí)可以要求實(shí)行限價(jià)。政府不可能長(zhǎng)期建造大量的新房來(lái)用于住房保障。最好的方式就是通過(guò)地價(jià)進(jìn)行明貼。設(shè)想是，在中、外環(huán)線(xiàn)之間，由政府拿出一些土地作為定向出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商提出方案競(jìng)爭(zhēng)，綜合造價(jià)完全可以控制在4000元/平方米以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有合理的利潤(rùn)空間了。這樣，一套面積75平方米的兩房總價(jià)30萬(wàn)元。低收入者只需要以15萬(wàn)元“頂”下該房產(chǎn)在較長(zhǎng)期限內(nèi)的使用權(quán)，按照6%-8%的折現(xiàn)率計(jì)算，每月需付租金800元-1000元，租金低于市場(chǎng)價(jià)。如果經(jīng)濟(jì)條件寬裕，動(dòng)遷戶(hù)可自行支付另一半房款，以此獲得該住房的產(chǎn)權(quán)。

再比如說(shuō)動(dòng)遷拆除的面積是30平方米，而戶(hù)主需要100平方米的新房。按照現(xiàn)行的做法只能是除了動(dòng)遷補(bǔ)償，還要自行去湊很大一筆錢(qián)支付房款。而按照“頂”費(fèi)模式，可以用少得多的資金“頂”下使用權(quán)。然后，他可以自住，也可以交給一家專(zhuān)業(yè)公司用于投資經(jīng)營(yíng)，月租金水平為千分之五，一年的回報(bào)率就是6%，16年收回投資。此外還有資產(chǎn)增值的部分，“頂”家可以分享。6%的收益，扣除管理費(fèi)，還有4%以上，這已經(jīng)是非常好的投資產(chǎn)品了。再拿這種4%-5%的年回報(bào)率收益的產(chǎn)品上市，在市場(chǎng)上會(huì)有足夠的吸引力。印教授認(rèn)為，這樣，完全可以通過(guò)社會(huì)投資的方式來(lái)解決住房租賃問(wèn)題。

同時(shí)，印教授認(rèn)為，土地也可以進(jìn)行租賃制的嘗試，比如對(duì)于此類(lèi)帶有保障功能的定向用地，可以考慮出租土地使用權(quán)，今后再補(bǔ)地價(jià)。而總的原則是，在社會(huì)主義市場(chǎng)化的住房保障應(yīng)當(dāng)是“自食其力，量力而行，租售并舉，逐步改善。”