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在生活中，進行買賣的物品通常有動產(chǎn)和不動產(chǎn)之分，不動產(chǎn)如土地、房屋交易的時候，需要簽訂不動產(chǎn)的合同，而且合同生效需要與動產(chǎn)所區(qū)別的不同的條件。這些條件是哪些，具體又是怎么樣的呢?接下來，律霸小編為您帶來的是不動產(chǎn)合同生效條件。

在《物權(quán)法》之前，我國的司法實踐中，對于不動產(chǎn)合同的生效要件，大致可分為三個階段：

一、不區(qū)分物權(quán)變動與買賣合同。

1984年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條中規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)?！?988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第85條中規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方反悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方反悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當負賠償責任。”1990年2月最高人民法院在《關(guān)于公房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復(fù)函》中指出：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認為該民事法律行為依法尚未成立。一方反悔是允許的?！?992年2月最高人民法院在《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》中答復(fù)：“要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效?！边@一時期，盡管有時認為登記為房屋買賣有效的條件，有時認為登記為房屋買賣成立的條件，但總是將買賣合同是否成立有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移混為一談。

二、區(qū)分買賣合同與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，將登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。

1999年12月最高人民法院《關(guān)于適用合同法>若干問題的解釋(一) 》第9條中規(guī)定，"法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！边@一規(guī)定顯然將合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移區(qū)分開來了，但認為辦理登記手續(xù)為物權(quán)變動的有效要件，即凡規(guī)定應(yīng)登記而未登記的，物權(quán)不發(fā)生變動。

三、承認登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的對抗要件。

2002年7月最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第71條規(guī)定“下列財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)：尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)”這一規(guī)定表明，已向買方交付的財產(chǎn)盡管未辦理產(chǎn)權(quán)證書或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，所有權(quán)也轉(zhuǎn)移歸買方，而不屬于破產(chǎn)企業(yè)所有的財產(chǎn)。(注意：2007年6月1日施行的《破產(chǎn)法》無此規(guī)定)

2004年11月最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第71條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。第19條規(guī)定：“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產(chǎn)變價中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)”。上述規(guī)定無疑表明，過戶手續(xù)是否辦理并非所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移的生效要件，交付即實際占有為物權(quán)變動的外在表象，登記只是具有對抗效力。

不動產(chǎn)合同生效條件，一般情況下，只要合同雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，并且自愿有權(quán)處理物權(quán)，那么合同即生效。不動產(chǎn)合同生效有一個特殊注意的點是，在以上基礎(chǔ)上，需要以相關(guān)部門權(quán)屬登記為準，核定簽訂合同雙方的資格。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸濮陽律師。

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