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隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，為了獲得房屋的購(gòu)買資格或者期望的到某種回報(bào)。越來(lái)越多的人選擇將房產(chǎn)贈(zèng)與給近親屬或者第三人。但是在辦理房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與合同的時(shí)候，隱藏這一些法律問(wèn)題。下面和小編一起來(lái)看一下。

由于房屋的特殊性，使得房屋贈(zèng)與除具有一般贈(zèng)與合同的基本屬性外，還具有以下幾個(gè)特殊屬性：

一、要式性。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)的取得方式。這里的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。因此，贈(zèng)與房屋的合同，必須采用書(shū)面的形式。

二、如辦理過(guò)戶應(yīng)公證。根據(jù)《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，受贈(zèng)人應(yīng)持“贈(zèng)與公證書(shū)”和“接受贈(zèng)與公證書(shū)”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書(shū)”，以及房屋所有權(quán)證、契稅，到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。如果沒(méi)有相關(guān)公證文件，房地產(chǎn)管理部門(mén)可以拒絕辦理。

三、如贈(zèng)與房屋已交付受贈(zèng)人使用，但尚未辦理過(guò)戶，該贈(zèng)與不能任意撤銷。原則上，房屋贈(zèng)與的交付完成是以辦理完過(guò)戶手續(xù)為交付條件的。但根據(jù)《民通意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與房屋未辦理過(guò)戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)交給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人也已占有使用該房屋的，可認(rèn)定贈(zèng)與有效。此時(shí)，贈(zèng)與人則不能再行使贈(zèng)與的任意撤銷權(quán)。

關(guān)于房屋贈(zèng)與的撤銷權(quán)，法律為了保護(hù)贈(zèng)與人的權(quán)利，賦予其兩項(xiàng)撤銷權(quán)，即：任意撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)。原則上，贈(zèng)與物交付之前(即過(guò)戶手續(xù)辦理完畢前)，贈(zèng)與人可行使任意撤銷權(quán)，但經(jīng)過(guò)公證和具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德性質(zhì)的贈(zèng)與合同則不能任意撤銷。在贈(zèng)與物交付完成之后(即過(guò)戶手續(xù)辦理完畢后)，贈(zèng)與人如想撤銷贈(zèng)與，只能行使法定撤銷權(quán)。法律一共規(guī)定了三種法定撤銷的情況：一是受贈(zèng)人嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬; 二是對(duì)贈(zèng)與有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行的; 三是不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)的。該權(quán)利行使的期限是自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使。除此之外，在贈(zèng)與人經(jīng)濟(jì)情況明顯惡化時(shí)，法律還給予了特別的救濟(jì)。根據(jù)《合同法》第195條的規(guī)定，如贈(zèng)與人經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或家庭生活的，即使贈(zèng)與合同未被撤銷，但贈(zèng)與人也可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。

最后，對(duì)于現(xiàn)行社會(huì)上流行的房屋“真買賣、假贈(zèng)與”的行為，其中蘊(yùn)涵了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，虛假的贈(zèng)與合同本身為無(wú)效合同。根據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的和損害社會(huì)公共利益的合同自始無(wú)效。賣房方想反悔時(shí)，很可能會(huì)以此大做文章，達(dá)到使買賣無(wú)效的目的。其次，房屋交付使用后，如存在一定質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者很難以贈(zèng)與合同要求賣房方承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)楦鶕?jù)贈(zèng)與的規(guī)定，只有贈(zèng)與方故意不告知或是保證贈(zèng)與物無(wú)瑕疵時(shí)，才能承擔(dān)賠償責(zé)任，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中要求非常高。再次，雖然本次買賣購(gòu)房者逃避了營(yíng)業(yè)稅的交納，但如果該房面臨下次出售時(shí)，出賣方將承擔(dān)更重的稅費(fèi)。因?yàn)閭€(gè)人所得稅的計(jì)算公式為：出售所得收入-上次購(gòu)買價(jià)格-規(guī)定的稅費(fèi)=計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，再以此為基數(shù)，按20%交納。如果“上次購(gòu)買價(jià)格”為零時(shí)，就不能抵扣，此時(shí)的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)顯然是不劃算的。最后，如果該行為不幸被稅務(wù)部門(mén)查處，會(huì)被定義為偷稅漏稅的行為，輕則罰款，重則構(gòu)成刑事犯罪。

因此，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人要特別注意自己的撤銷時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)撤銷的方法。如果在贈(zèng)與完成以后，贈(zèng)與人還想拿回自己的房產(chǎn)的話，只能通過(guò)司法訴訟和舉證來(lái)解決。要贈(zèng)與房產(chǎn)的話，贈(zèng)與人還是需要考慮多一點(diǎn)，確保贈(zèng)與后的事情和自己當(dāng)初的想法一致，才能保護(hù)自己的權(quán)益。

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