一、房屋買賣合同訴訟時效是多久?

根據(jù)《民法通則》第135條規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期為3年，但法律另有規(guī)定的除外。

因此，房屋買賣合同中要求給付逾期交樓或逾期付款違約金的訴訟時效亦為三年。

其訴訟時效是從預(yù)售商品房合同約定的交樓時間的次日開始計算的，即從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。

因為業(yè)主與發(fā)展商簽訂的預(yù)售合同一般是約定按日來計算違約金的，當(dāng)事人如果超過兩年后再起訴，從起訴日前三年之外的違約金給付請求已經(jīng)超過了法律規(guī)定的訴訟時效，法院將不予支持，但三年之內(nèi)的違約金給付請求仍然受到保護。

二、房屋買賣合同中違約金的計算

如果發(fā)展商逾期交樓，則屬于違反了合同，應(yīng)支付違約金。

違約金的標準，一般從約定，如無約定的，則可以參照同期銀行逾期貸款滯納金的標準來計算。

我國《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定違約金，當(dāng)事人違約后，應(yīng)當(dāng)按約定支付違約金，違約金一般視為違約造成損失的賠償金。

違約金過分高于或者低于因違約造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)適當(dāng)減少或者增加。

需要注意的是，這里指的是過分高于或低于，而不是高于或低于。因為違約金的約定應(yīng)當(dāng)符合公平和誠實信用原則，只有約定過高或過低時法院或仲裁機構(gòu)才可以根據(jù)當(dāng)事人的申請予以調(diào)整。

目前，司法實踐中，各個法院對每日計算違約金的標準不一致，但一般是以預(yù)售人已收樓款總額為基數(shù)，最高額不超過發(fā)展商已收樓款總額。其起算點是從預(yù)售商品房約定的交樓時間第二天起計至購房人實際收到或應(yīng)當(dāng)收到發(fā)展商具備交樓條件后所發(fā)收樓通知之日止，以實際天數(shù)計算遲延時間。如果存在免責(zé)事由，則要將免責(zé)的天數(shù)扣除，但免責(zé)事由應(yīng)由發(fā)展商舉證并要經(jīng)法院嚴格審查。

約定違約金是當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物，是合同自由原則的體現(xiàn)，作為平等主體，發(fā)展商不得以合同以外的標準來承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，如過高而導(dǎo)致有失公平的，可以按法律規(guī)定予以調(diào)整。

房屋買賣合同的簽署購買人需要確認房屋的來源合法、房屋所有權(quán)和房產(chǎn)證內(nèi)的信息真實、房屋的使用年限等，房屋購買包含新房和二手房的，購買者和出售者在簽合同時要明確各自的權(quán)益和義務(wù)，以及違約責(zé)任的承擔(dān)，還有違約金支付的比例的方式。

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