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二手房的交易市場如今可謂十分火爆，但市場秩序也頗為混亂，其中的違約行為著實不少。買房，有時常常糾紛不斷，煩惱不絕。如果在簽訂合同時，可以提前將這些情形考慮進(jìn)去，以違約金的形式加以制衡，之后的煩惱與糾紛也可以減去不少。那么，房子合同的違約金怎么算才合理呢?今天律霸小編就和您一同來聊一聊二手房交易常見的那些違約行為，以及怎樣計算房子合同違約金。

一、二手房交易過程中的違約行為：

1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口。

2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)。

3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任。

4.房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任。

5.房主在交房時轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任。

6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。

上面提到的1、2兩項屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

但有時1、2、4、5這幾種違約行為如果嚴(yán)重，可能會影響到合同的履行，也可能構(gòu)成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責(zé)任，但如果逾期的時間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務(wù)，但起訴往往需要相當(dāng)長的時間，而且勝訴后執(zhí)行有時也是問題，與其如此，有時守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無證據(jù)表示根本不履行，有時守約方想根據(jù)逾期的違約行為解除合同，也會有一定難度。

所以，小編建議買賣雙方在合同中明確約定1、2、4、5這幾種違約行為嚴(yán)重到什么程度構(gòu)成根本違約，守約方有權(quán)提出解除合同并要求違約方承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。逾期付款或交房多長時間之內(nèi)守約方有權(quán)要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長時間以上，守約方有權(quán)提出解除合同并追究違約方的相應(yīng)違約責(zé)任。

二、二手房買賣違約金的計算方法：

合同約定違約金數(shù)額或者計算方法的，一般以合同約定為準(zhǔn)。但根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

可參照如下法律規(guī)定：

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

雖然僅僅適用于商品房買賣合同，但對于二手房買賣也是具有參考價值的。在我們簽訂房屋合同時，可以多多參照以上法律條款，盡最大的努力保護(hù)好我們的合法權(quán)益。

二手房交易市場蓬勃發(fā)展的同時也有許多的漏洞，在進(jìn)行交易的也要具備一定的警惕心。在購房前，了解二手房交易中常見的違法行為，明白房子合同違約金怎么算，才能在對方違約時，及時有效的維護(hù)自己的權(quán)益。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸煙臺律師。

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