房地產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力在房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的過(guò)程當(dāng)中，因各種各樣的原因，最初開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)批主體與最后的項(xiàng)目銷售主體可能不一致，這涉及到開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，同時(shí)在商品房銷售過(guò)程當(dāng)中買受人的主體也可能存在變更，這些問(wèn)題，涉及到《合同法》當(dāng)中的合同的變更與轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，合同的變更與轉(zhuǎn)讓法律是允許的，但必須按法律規(guī)定的內(nèi)容做變更或轉(zhuǎn)讓，這樣變更或轉(zhuǎn)讓才是合法的，否則不受法律保護(hù)，轉(zhuǎn)讓各方的利益可能得不到很好的保證。怎樣在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程當(dāng)中保護(hù)轉(zhuǎn)讓方、受讓方及第三方的利益呢？下面筆者從一個(gè)親自辦理的案例做一簡(jiǎn)要介紹。案情簡(jiǎn)介：2000年11月22日王某某與北京yh房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司第三分公司（以下簡(jiǎn)稱yh三公司）簽訂《北京市xx花園售房協(xié)議》約定，王某某購(gòu)買yh三公司開發(fā)的商品房一套，王某某以零首付的方式付款，其余80%的房款采用銀行抵押貸款，20%的房款由yh三公司代為支付，王某某應(yīng)在6個(gè)月之內(nèi)將yh三公司代墊的首付款交付給yh三公司，付款期限是自2000年11月至2001年3月，每月給付12218元。在入住時(shí)，因房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，王某某一直要求yh三公司維修，但yh三公司一直未修，王某某遂拒支付該公司墊付的首付款。至2004年，王某某借銀行80﹪的抵押貸款部分已還清。2001年yh三公司將該房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給北京三j房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱三j公司），但兩公司之間的轉(zhuǎn)讓yh三公司未通知王某某。轉(zhuǎn)讓后，三j公司一直沒有要求王某某支付該款項(xiàng)，但2004年4月8日三j公司以買賣合同主體身分提起訴訟，要求王某某支付yh公司為王某某代墊的首付款。一審法院審理后，認(rèn)為現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)登記人是三j公司，據(jù)此認(rèn)為王某某應(yīng)支付這筆首付款，支持了三j公司的訴訟請(qǐng)求。王某某不服一審判決，提起上訴，二審法院做出維持原判的判決。筆者認(rèn)為，這是一個(gè)錯(cuò)誤的判決。對(duì)這個(gè)具體的個(gè)案，筆者認(rèn)為，三j公司不能取得yh三公司與王某某之間的債權(quán)，因此無(wú)權(quán)要求王某某歸還王某某欠yh三公司的首付款。根據(jù)《合同法》第八十條的規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。本案中，yh三公司將該房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)通知王某某，但yh三公司并未通知王某某，因此該轉(zhuǎn)讓對(duì)王某某不發(fā)生效力，也就是說(shuō)，無(wú)論yh三公司將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)，王某某對(duì)yh三公司的債權(quán)債務(wù)不受影響仍然承擔(dān)對(duì)yh三公司的債權(quán)債務(wù)，王某某對(duì)yh三公司的債權(quán)債務(wù)不能同時(shí)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目的受讓人即本案中的三j公司。該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)如何辦理手續(xù)三j公司才能取得債務(wù)人的債權(quán)呢？按目前的法律規(guī)定，筆者認(rèn)為，三j公司必須做如下工作：一是應(yīng)該與yh三公司簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，這個(gè)合同是必須要有的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。而且，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，一定要辦好登記備案手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五章第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者開發(fā)土地權(quán)證書。國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。從上述的法律規(guī)定來(lái)看，三j公司在取得該項(xiàng)目時(shí)，一定要經(jīng)過(guò)變更登記，該登記可證明其財(cái)產(chǎn)的來(lái)源及合法性，證明誰(shuí)是財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人與受讓人。根據(jù)《合同法》第八十七條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》都要求yh三公司轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)要辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)，如果yh三公司與三j公司的轉(zhuǎn)讓沒有辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)費(fèi)，那么該轉(zhuǎn)讓行為是違法的，其轉(zhuǎn)讓債權(quán)債務(wù)的行為不生效。王某某仍對(duì)yh三公司存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。