一、民間借貸簽訂房屋買賣協(xié)議如何認定

在民間借貸中簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)被認定為“后讓于擔(dān)保”，并且在權(quán)利的性質(zhì)、價值、功能以及歸屬定位等方面與讓與擔(dān)保并無本質(zhì)區(qū)別。

二、民間借貸中房屋買賣合同的效力分析

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。”

據(jù)此，可對第24條的條文內(nèi)容做以下幾點解讀：

(一)承認了讓與擔(dān)保與后讓與擔(dān)保

第24條將當(dāng)事人之間簽訂的買賣合同稱之為擔(dān)保，其意味明顯。因我國采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，僅僅簽訂買賣合同，而未采取不動產(chǎn)登記、動產(chǎn)交付的公示手段的情形不導(dǎo)致所有權(quán)變動轉(zhuǎn)移，在當(dāng)事人簽訂買賣合同為民間借貸合同作擔(dān)保時，若采取了相應(yīng)的公示手段，則發(fā)生標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，構(gòu)成讓與擔(dān)保;若未經(jīng)任何公示，則不發(fā)生標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人一方先取得對標的物的一種期待權(quán)，待約定的條件成就時，再轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)。

最高人民法院在《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》一書中稱此為后讓于擔(dān)保，同時還認為：“讓與擔(dān)保和后讓與擔(dān)保存在的區(qū)別主要體現(xiàn)為擔(dān)保物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移的時間上，而在其他方面，尤其是權(quán)利轉(zhuǎn)移的性質(zhì)、價值、功能以及歸屬定位等方面并無本質(zhì)區(qū)別。”

(二)確定了按照民間借貸審理的原則

第24條明確表明人民法院在審理此類案件是應(yīng)當(dāng)按照民間借貸關(guān)系進行審理。此乃人民法院審理該類案件的立場，即案件的基礎(chǔ)法律關(guān)系是民間借貸關(guān)系，唯有按照此類關(guān)系審理，才能將案件的事實還原，才能準確的計算出違約金、利息等數(shù)額，有利于查清案件真相。對于經(jīng)釋明后拒不變更的，適用駁回起訴，不對案件事實進行審理，一來因為有關(guān)借貸的事實可能無法查清，二來也給了當(dāng)事人改正后重新起訴的機會。

(三)肯定了禁止流質(zhì)契約原則

民間借貸中簽訂的房屋買賣合同通常寫明在債務(wù)人到期不能還款時，房屋歸債權(quán)人所有。讓與擔(dān)保曾經(jīng)就是因為此類約定涉嫌流押條款而被認定為無效，也導(dǎo)致其在很長一段時間內(nèi)不被世人所認可。第24條對此采取了折中的做法，即在認可讓與擔(dān)保與后讓與擔(dān)保效力的前提下，加之以申請拍賣、計算差額的清算義務(wù)，清算后債權(quán)人或返還差額或者要求補償?？紤]到清算的類型包括處分清算型和歸屬清算型，第24條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于處分清算型，而非清算后歸債權(quán)人所有的歸屬清算型。

在民間借貸關(guān)系中簽訂的房屋買賣合同如何認定，應(yīng)該根據(jù)雙方的真實意思來進行判斷。如果該買賣合同的真實目的是為了該筆債務(wù)提供擔(dān)保，那么就應(yīng)該認定為擔(dān)保，在處置房屋的時候采取拍賣或者變賣的方式。更多問題請到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。