民間借貸中的房產(chǎn)抵押如何認定

使用建筑物作抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

【案情】

被告黃某與郭某系夫妻關(guān)系，被告黃某材與李某系夫妻關(guān)系，被告黃某材與黃某系父子關(guān)系。2011年11月15日，被告黃某以經(jīng)營養(yǎng)豬業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難為由向原告貴港市**信用社申請貸款，后雙方簽訂了一份《最高額個人借款合同》，約定由被告黃某向原告借款人民幣20萬元整。同日，原告與被告黃某、黃某材另簽訂一份《最高額抵押擔(dān)保合同》，合同約定由被告黃某、黃某材各自用其夫妻共有的房產(chǎn)一套作上述借款的抵押物。被告郭某與李某均在房地產(chǎn)抵押物清單上同意抵押欄簽名、摁指模確認。雙方隨后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)，二套房屋的房屋他項權(quán)證均載明債權(quán)數(shù)額為人民幣10萬元。2011年11月17日，原告將借款20萬元轉(zhuǎn)入被告黃某的賬戶。貸款期限屆滿后，被告沒有依約償還貸款本息，經(jīng)原告多次催討，被告黃某僅償還部分利息，本金分文未還。余下欠款本息經(jīng)原告多次催收未果，遂向廣西壯族自治區(qū)貴港市覃塘區(qū)人民法院提起訴訟，要求四被告連帶償還本金20萬元及相應(yīng)利息，且對被告黃某、郭某、黃某材、李某用于抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

【分歧】

本案爭議的焦點在于原告是否能對被告黃某、郭某及被告黃某材與李某在用于抵押的房產(chǎn)價值范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)?

【評析】

原告貴港市**信用社與被告黃某及黃某材于2011年11月16日簽訂的《最高額個人借款合同》及《最高額抵押擔(dān)保合同》系當(dāng)事人的真實意思表示，合同的內(nèi)容沒有違反法律的相關(guān)規(guī)定，法院確認上述合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。借款期限屆滿后，被告黃某沒有按約定期限歸還借款本息，故原告請求被告黃某償還借款本金20萬元及相應(yīng)利息，并承擔(dān)違約責(zé)任，支付按合同約定的借款執(zhí)行利率上浮40%的罰息，法院予以支持。

根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定使用建筑物作抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。本案中原、被告雙方約定被告黃某與郭某及被告黃某材與李某夫妻分別用其抵押的房產(chǎn)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，并到相關(guān)部門辦理了抵押登記，符合《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，抵押發(fā)生法律效力。依照《物權(quán)法》第一百七十九條之規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。”對此，在四被告不履行償還借款義務(wù)的情況下，原告對用于抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

法院最終作出了被告黃某向原告貴港市**信用社償還借款本金人民幣20萬元及相應(yīng)利息與按合同約定的借款執(zhí)行利率上浮40%的罰息;原告貴港市**信用社對被告黃某、郭某及被告黃某材與李某在用于抵押的房產(chǎn)價值范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)的一審判決。