一、房產(chǎn)抵押借貸注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保而進(jìn)行的民間個(gè)人借貸日趨活躍，但民間抵押引起的糾紛日益增多，民間借貸抵押中幾種情況值得注意。

1、根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。民間借貸的雙方當(dāng)事人在借款時(shí)不簽訂借款合同，僅僅有借條，而借條內(nèi)容過于簡單。以住房作為抵押，不簽訂房地產(chǎn)抵押合同，僅以口頭約定，極易產(chǎn)生糾紛。一旦發(fā)生法律糾紛，當(dāng)事人的主張存在法律上的舉證困難，即便到了法院訴訟，有時(shí)也很難保護(hù)自己的合法權(quán)益。

2、第三人以自己所有的住房為債務(wù)人的借款做擔(dān)保，不簽訂抵押合同。在實(shí)際操作中，第三人為債務(wù)人提供擔(dān)保，為保障自己的權(quán)益，約束債務(wù)人及時(shí)履行義務(wù)，往往會(huì)要求債務(wù)人向自己提供反擔(dān)保。在這種情況下，不僅要簽訂書面的抵押合同，而且應(yīng)當(dāng)簽訂書面的反擔(dān)保合同，這樣，才能敦促債務(wù)人及時(shí)還款，保障自己的住房不至于被凍結(jié)、執(zhí)行。

3、民間借貸當(dāng)事人在辦理房地產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)，不到房管部門辦理抵押合同登記手續(xù)。僅僅將其自己住房的房產(chǎn)證交付債權(quán)人質(zhì)押。根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。不辦理抵押登記，有可能導(dǎo)致抵押無效。同時(shí)，由于不辦理登記，房管部門屢屢發(fā)現(xiàn)，在民間個(gè)人借貸中有制作假房產(chǎn)證交付債權(quán)人作為擔(dān)保的。

4、大部分民間借貸抵押人均是以自己的現(xiàn)住房(許多是唯一的住房)提供擔(dān)保的。這就有可能造成債權(quán)的落空。

因此，專家建議，民間借貸抵押當(dāng)事人，在發(fā)生借款時(shí)，要充分考察借款人的信用，查實(shí)借款人的房屋狀況，簽署好所有的法律文件，并到房管部門辦理相應(yīng)的抵押合同登記，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證。

二、借貸利息如何確定

民間的借款，有的自行約定了利息而有的沒有約定，對(duì)此法律上有何規(guī)定呢?根據(jù)我國《民法通則》及最高人民法院相關(guān)的司法解釋、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，要分具體情況：

1、雙方在借款合同或借條中約定了利息利率的情況：

在計(jì)算利息時(shí)即按雙方約定寫明的利率計(jì)息，約定的利率可以高于銀行的利率，但法律對(duì)上限進(jìn)行了限制，超過限制以上的部分無效。上限最高不超過銀行同類貸款利率的四倍，超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)。另外，出借人不得將利息計(jì)入本金謀取高利。如發(fā)現(xiàn)債權(quán)人將利息計(jì)入本金計(jì)算復(fù)利的，不予保護(hù)。在借款時(shí)將利息扣除的，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際出借款數(shù)計(jì)息

2、雙方在借款合同或借條中沒有約定或約定不明確致無法確定的情況：

我國《合同法》第211條規(guī)定，自然人之間的借款合同對(duì)支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。即只要借條上或借款合同上沒有寫要支付利息，那么出借方在還款期限內(nèi)不能要求支付利息。而最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第124條規(guī)定，借款雙方因利率發(fā)生爭議，如果約定不明，又不能證明的，可以比照銀行同類貸款利率計(jì)息。同樣，在《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件若干意見》第8條規(guī)定，借貸雙方對(duì)有無約定利率發(fā)生爭議，又不能證明的，可參照銀行同類貸款利率計(jì)息。

因此，在實(shí)際案例中，到底是否支付利息，法院有自由裁量權(quán)，判決支付利息或不支付都是有法律依據(jù)的。

3、明確約定的無息借款的情況：

有約定償還期限而借款人不按期償還，或者未約定償還期限但經(jīng)出借人催告后，借款人仍不償還的，出借人要求償付催告后利息的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，可參照銀行同類貸款的利率計(jì)息。

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