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寧波
購房者行使不安抗辯權(quán)需異常謹(jǐn)慎
許某遂致電該公司，表示如果情況屬實(shí)，他將停止付款。房地產(chǎn)公司則向許某保證一定能夠按時交房。許某聽了不放心，遂停止付款。后該房地產(chǎn)公司延期一個月交房。該公司要求許某承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。許某認(rèn)為自己沒有違約，而是行使不安抗辯權(quán)，并反過來要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，雙方爭執(zhí)不下。為此，記者采訪了遼寧律師：
根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，在當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)且有先后履行順序的情況下，負(fù)有先履行義務(wù)的一方有確切證據(jù)表明另一方喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力時，先履行方可暫時中止履行，通知對方在合理期限內(nèi)提供擔(dān)保。若對方未能在合理期限內(nèi)提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保，中止履行一方可解除合同。先履行一方所享有的這項(xiàng)權(quán)利，法律上稱為不安抗辯權(quán)。《中華人民共和國合同法》第68、69條具體規(guī)定了不安抗辯權(quán)的行使條件。這里所說的“喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力”，是指義務(wù)人根本不能履行義務(wù)，而不包括義務(wù)人遲延履行義務(wù)的情形。例如在本案中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司的義務(wù)是交房，如果該公司完全沒有交房的可能，才可以稱之為喪失履行債務(wù)的能力，法律上稱之為“履行不能”。許某作為先履行義務(wù)人，只有在能夠提供確切的證據(jù)證明該房地產(chǎn)公司喪失或者可能喪失交房的能力時，才可能行使不安抗辯權(quán)，中止付款，并且在對方不能提供履行擔(dān)保的情況下有權(quán)解除合同。而本案中，配套工程受阻影響的是該房地產(chǎn)公司能否按時交房，而不能據(jù)此斷定該公司完全無法交房，也就是說這一情形可能導(dǎo)致的是遲延履行，而不是履行不能。因此許某中止支付房款的行為不符合不安抗辯權(quán)行使的法律要件，其遲延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同約定支付剩余房款及違約金。而該房地產(chǎn)公司逾期交房的行為亦屬違約，也應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，支付從2009年7月1日至7月30日止合同約定的逾期交房違約金。
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