房產(chǎn)債務(wù)糾紛解決方法

1.房地產(chǎn)糾紛的行政處理。行政處理的方式有兩種:一是行政調(diào)處，二是行政處罰。前者用于解決當(dāng)事人之間的糾紛，后者則是行政管理機(jī)關(guān)對違法相對人采取的處罰措施。兩種形式可單獨(dú)適用，亦可同時(shí)適用。

(1)行政調(diào)處是我國當(dāng)前解決房地產(chǎn)糾紛的主要途徑之一。其一，房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)擁有管理權(quán)，處理房地產(chǎn)糾紛是其職責(zé)之一;其二，房地產(chǎn)糾紛往往涉及權(quán)屬問題，房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)可憑借登記資料及時(shí)有效的解決問題;其三，房地產(chǎn)糾紛涉及大量專業(yè)技術(shù)問題，房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)處理起來更專業(yè)。

(2)行政處罰是行政管理機(jī)關(guān)對違法相對人采取的處罰措施，是行政管理機(jī)關(guān)行使管理權(quán)的重要措施。

2.房地產(chǎn)仲裁。房地產(chǎn)仲裁是指當(dāng)公民之間、法人之間、公民與法人之間，在房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、買賣、租賃等方面發(fā)生糾紛，經(jīng)過協(xié)商不能解決時(shí)，請求房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則作出裁決，以解決糾紛的一種方式。它是一種準(zhǔn)司法性的糾紛解決機(jī)制，具有部分司法行為的效力。我國房地產(chǎn)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)有兩個(gè)系統(tǒng)，一是各地方設(shè)立的仲裁委員會(huì)，我國平等主體之間房地產(chǎn)糾紛，有仲裁協(xié)議的，可以申請仲裁;二是中國國際商會(huì)設(shè)立的中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)，受理涉外房地產(chǎn)民事糾紛及其他糾紛。

3.房地產(chǎn)糾紛訴訟。房地產(chǎn)糾紛訴訟分為房地產(chǎn)民事糾紛和房地產(chǎn)行政糾紛。房地產(chǎn)糾紛訴訟是指人民法院在雙方當(dāng)事人及其他訴訟參與人的共同參加下，為審理和解決有關(guān)房地產(chǎn)糾紛所進(jìn)行的司法活動(dòng)，以及由這些司法活動(dòng)所產(chǎn)生的法律關(guān)系的總和。房地產(chǎn)行政糾紛是指公民、法人或者其他組織對房地產(chǎn)行政管理部門就當(dāng)事人的房地產(chǎn)所作出的具體行政行為不服而提出的行政訴訟。這些具體行政行為包括扣留、吊銷或拒發(fā)房屋建設(shè)、施工和土地使用規(guī)劃等許可證和執(zhí)照，對房地產(chǎn)建設(shè)使用、交易中的違法行為進(jìn)行罰款、沒收、拆除、查封等。此外，還有調(diào)解和協(xié)商解決兩種解決方式。調(diào)解解決是指糾紛當(dāng)事人不能通過協(xié)商方式解決糾紛，根據(jù)一方當(dāng)事人的申請，在第三人的主持下，促使雙方當(dāng)事人根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，互讓互諒，達(dá)成和解協(xié)議。協(xié)商解決是指房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人在沒有第三方參與的情況下，在平等互利的基礎(chǔ)上，互相體諒，分清是非，達(dá)成協(xié)議，合理解決糾紛。上述兩種糾紛解決機(jī)制，于公可以節(jié)省國家司法資源，于私可以節(jié)省金錢成本、時(shí)間成本，是其他糾紛解決方式無法比擬的，故當(dāng)房地產(chǎn)糾紛不可避免的發(fā)生時(shí)，從效率和成本上考慮，應(yīng)優(yōu)先采用調(diào)解、協(xié)商和解兩種方式解決糾紛。

以房抵債的概念

以房抵債，從法律層面上來說，歸屬于確定抵債物——房屋的以物抵債行為，實(shí)質(zhì)上是以物抵債即代物清償?shù)囊环N。關(guān)于代物清償?shù)母拍?，學(xué)者認(rèn)為，代物清償是指債務(wù)人以異種給付代替原債所約定的給付并完成物權(quán)的轉(zhuǎn)移，從而使原債消滅。關(guān)于本文所要討論的以房抵債的概念，筆者參照代物清償?shù)母拍顏泶_定，以房抵債指的是當(dāng)事人雙方達(dá)成變更原債的履行方式，以房屋抵償原債的合意，約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的房屋折價(jià)抵償原先的債務(wù)，并根據(jù)合意將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下的行為。在實(shí)踐中，當(dāng)事人雙方達(dá)成以房抵債合意的表現(xiàn)形式多樣，例如簽訂以房抵債協(xié)議、房屋買賣合同等等。

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