二、頂賬房交易的性質(zhì)。因為建設(shè)方在取得頂賬房作為已付工程款時，建設(shè)方考慮到房屋辦理房產(chǎn)證及過戶稅費等問題，通常情況下，頂賬房的產(chǎn)權(quán)并不首先辦理在建設(shè)方名下，開發(fā)商和建設(shè)方僅簽訂一份頂賬協(xié)議，確定某套房屋頂付給建設(shè)方。當建設(shè)方自行找到買受人后，開發(fā)商根據(jù)建設(shè)方的指示，與買受人直接簽訂房屋買賣合同，而由建設(shè)方向買受人直接收取全部房款。從交易流程上看，建設(shè)方在交易時并沒有取得該頂賬房的產(chǎn)權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建設(shè)方?jīng)]有處分該頂賬房的權(quán)利，其與買受人簽訂的合同除非由開發(fā)商確認，否則是一份效力待定的合同。所以，究其根本，頂賬房的交易性質(zhì)是債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。

三、頂賬房交易中法律風險防范。有時因為建設(shè)方急于將頂賬房變現(xiàn)，所以頂賬房的價格可能比在開發(fā)商處直接購買的便宜，因而成為很多購房者的首選。但在頂賬房的交易中，購房者因為沒有認真的審查交易對方的相關(guān)頂賬手續(xù)，使得一些不講道德的建設(shè)方有機可乘，將頂賬房一房數(shù)賣，侵害購房者的權(quán)利。在這種交易中，作為買受人應(yīng)做到：首先，核實建設(shè)方也就是出賣人的真實身份，查看建設(shè)方與開發(fā)商之間的頂賬協(xié)議是否真實，其頂賬取得的房屋是否與交易的房屋一致;其次，要與出賣人簽訂買賣合同，合同中明確買賣人應(yīng)保證房屋產(chǎn)權(quán)明晰，無他項權(quán)利，并約定嚴格的違約責任，督促出賣人履行合同;最后，要求出賣人與開發(fā)商協(xié)調(diào)，使得買受人與開發(fā)商直接簽訂房屋買賣合同，并在買賣合同中載明房款已付清，要求開發(fā)商向買受人直接出具全額的購房發(fā)票。買受人向出賣人支付購房款時，應(yīng)要求出賣人出具收款收據(jù)，并妥善保存。

在目前誠信機制缺乏、糾紛不斷的頂賬房交易中,在頂賬房交易中想要保證交易的成功,避免留下后遺癥,就要嚴格履行法定手續(xù),仔細審查,簽訂一份細化再細化的合同,以確保自己的權(quán)益不受侵犯,避免不應(yīng)有的風險。