一、房屋使用人可否主張房屋損害賠償

蔣某向某開發(fā)商購買本市路X弄X號X室房產(chǎn)，簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定應(yīng)于交付房屋具體時間。如逾期交付的，違約金按已付房款日萬分之二自最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止，在房屋交付過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題(主體結(jié)構(gòu)不合格除外)，裝修和設(shè)備達不到合同約定的標準等均不影響交接手續(xù)的辦理，原告不得據(jù)此延遲或拒絕辦理該房屋的交接手續(xù)。被告應(yīng)在房屋交付后根據(jù)合同的有關(guān)約定向買方承擔修復(fù)、補償?shù)蓉熑?。蔣某按約付清了房款后，開發(fā)商書面通知蔣某辦理入戶手續(xù)，并簽收《商品房結(jié)算及進戶憑證》。在交接時，蔣某發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交付的房屋卻存在諸多質(zhì)量問題，根本無法入住，故其拒絕接受鑰匙并提出交涉。事后開發(fā)商對房屋裝修存在的問題進行整改，同時推遲交付鑰匙時間。蔣某訴訟至法院，要求開發(fā)商承擔延期交房的違約責任。

【法院判決】

原、被告雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》合法有效，雙方當事人均嚴格按約履行。被告在合同約定的房屋交付期限內(nèi)，通知原告辦理入戶手續(xù)，原告接到通知后，簽署了《商品房結(jié)算及進戶憑證》等文件，故應(yīng)當視為被告已向原告交付了房屋。至于交付的房屋裝修存在問題，則應(yīng)當按照合同相關(guān)約定予以處理，原告以房屋裝修存在問題而拒絕接受房屋，并據(jù)此要求被告償付逾期交房違約金，顯屬不當，故對其訴請，本院不予支持。

【律師評析】

上海房地產(chǎn)律師楊-東分析表示，本案主要涉及房屋質(zhì)量導(dǎo)致延期交房，如何主張賠償?shù)膯栴}。蔣某主張開發(fā)商逾期交房的違約責任，但從證據(jù)材料看，主張逾期交房違約責任顯然難以成立，主要的理由是：1、基于《上海市商品房預(yù)售合同》的具體約定，在房屋交付過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題(主體結(jié)構(gòu)不合格除外)，裝修和設(shè)備達不到合同約定的標準等均不影響交接手續(xù)的辦理，原告不得據(jù)此延遲或拒絕辦理該房屋的交接手續(xù)。因此，雙方在合同已經(jīng)明確，再以房屋質(zhì)量問題拒收就難以成立，而且作為買方又有收房的義務(wù)，但需要注意的是收房并不代表認為房屋質(zhì)量等問題。2、事實上簽收《商品房結(jié)算及進戶憑證》，應(yīng)視為已交房。

個人認為，應(yīng)該從修復(fù)期間無法使用房屋造成損失的角度考慮主張相應(yīng)賠償。具體參考《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣人承擔。其實，從這個案例也能看出結(jié)合證據(jù)材料選擇訴訟請求角度的重要性。

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