買房時(shí),買賣合同違約金和利息能否同時(shí)主張

一、買房時(shí),買賣合同違約金和利息能否同時(shí)主張

在《借款協(xié)議》中約定違約金，主要是為了約束借款人及時(shí)還款，以防止因不按時(shí)還款，給債權(quán)人造成其它的損失。如果借貸合同或者協(xié)議上寫明逾期還款違約方須支付違約金的，逾期利息和逾期違約金可以同時(shí)主張；如果借貸合同或者協(xié)議上沒有“逾期還款須支付違約金”條款的，只能主張逾期利息，不能主張違約金。我國(guó)法律有“誰主張，誰舉證”的規(guī)定，對(duì)于借貸合同或者協(xié)議上沒有約定的，主張者無法舉證，所以只好不提。

二、違約金是什么

違約金是指法律規(guī)定或當(dāng)事人在合同中約定，一方當(dāng)事人違約時(shí)應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。

《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，若約定的違約金低于或過分高于造成的實(shí)際損失時(shí)，當(dāng)事人可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行增減。

同時(shí)，最高人民法院合同法解釋(二)第二十九條也規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決，允許債務(wù)人以造成的損失為基礎(chǔ)請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行增減。這一條款更明確要求案件審判中應(yīng)將違約金同損害賠償聯(lián)系起來，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人的實(shí)際損失為基礎(chǔ)來衡量是否支持違約金條款。

民事訴訟中，對(duì)于當(dāng)事人主張的利息應(yīng)區(qū)分是利息損失還是利息收益。商品房買賣合同解除后，購(gòu)房人所主張賠償?shù)馁?gòu)房款利息屬于利息損失，適用損害賠償?shù)膫险?qǐng)求權(quán)規(guī)則，它與違約金在性質(zhì)、功能上相當(dāng)，根據(jù)合同法約定優(yōu)先原則，二者并不能并存，應(yīng)優(yōu)先適用違約金條款。如果違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失，可依當(dāng)事人申請(qǐng)對(duì)違約金作出適當(dāng)調(diào)整。

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