如何避免商品房包銷中的風(fēng)險

1、要求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切時間寫在合同中，如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房，或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。

如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證，并將其寫在合同中，則買方的風(fēng)險可能會減少。如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項目風(fēng)險太大，因為按照正常合法的房地產(chǎn)開發(fā)程序，自房屋峻工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會超過兩年。

如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項目本身不合法，永遠也不可能取得房屋所有權(quán)證。

2、用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來考查開發(fā)項目的風(fēng)險性。在談合同時，要求開發(fā)商在合同中承諾如果因為開發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款的則買方有權(quán)退房、退款并承擔(dān)比較重的違約責(zé)任，因為銀行對公積金貸款審查較嚴格，要求開發(fā)商“五證”齊全。

如果開發(fā)項目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會貸款的。如果因為開發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側(cè)面證明了銀行也認為這個項目存在風(fēng)險。

3、如果是預(yù)售項目，開發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開發(fā)商最遲應(yīng)在一個月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記，否則買方有權(quán)退款、退房。如果開發(fā)商不答應(yīng)此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項目的預(yù)售許可，或者別的其它原因。

在簽約談判中還可以從其它側(cè)面來了解整個項目的風(fēng)險性，比如房屋質(zhì)量，交房條件等。總而言之，購房者不能僅憑開發(fā)商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購買某一處房產(chǎn)，而應(yīng)從法律、房地產(chǎn)專業(yè)知識和開發(fā)商的實力等多方面綜合分析決定是否購買某一房產(chǎn)。

商品房報銷開發(fā)商可能會出現(xiàn)以下幾種風(fēng)險：

1、廣告宣傳是包銷過程中必不可少的細節(jié)，作為代理人的包銷商往往是獨立完成商品房廣告的設(shè)計、制作并承擔(dān)費用的。包銷合同簽訂后，一些包銷商從其利益出發(fā)，往往會在與煤體、廣告公司、購房人交往時，作出不實宣傳和承諾，這對開發(fā)商來說是個潛在的風(fēng)險，包銷商完成委托事務(wù)后就離開銷售項目，而銷售后的工作與責(zé)任全部要由開發(fā)商來承擔(dān)。

2、別包銷商為在包銷期內(nèi)確保銷售，會輕易在商品房買賣合同中作以不合實際的承諾，若開發(fā)商對合同不進行審查，隨來隨蓋，甚至有的開發(fā)商把公章交給包銷商簽約使用，那么，在蓋章的同時，也埋下了日后糾紛。

如果在這種銷售方式下，開發(fā)商加蓋公章的行為，仍視為是一種權(quán)利的話，那么開發(fā)商隨時都可以放棄這種權(quán)利，使售房合同缺少必備的要件，造成合同效力的缺陷，包銷商的銷售權(quán)就會嚴重受到制約，全權(quán)包銷就會隨時落空。這顯然不利于確立一個良好健康的包銷關(guān)系。

簽訂商品房包銷協(xié)議的時候要細看它的內(nèi)容，如果商品房包銷內(nèi)容自己不了解則需要找律師，讓律師來給你看看合同的內(nèi)容是否對自己有利。避免商品房包銷中的風(fēng)險或是產(chǎn)生了糾紛該怎么做，當(dāng)事人可以通過律霸網(wǎng)找律師進行咨詢指導(dǎo)。