一、商品房認購書有什么用

認購書常見于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少?！遁^高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第四條、第五條第1次以規(guī)范的形式對認購書進行規(guī)定。以下就認購書相關(guān)法律問題進行簡要分析。

認購書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。

審判實務(wù)中，常有原告根據(jù)認購書，訴請法院判令被告履行交房，較后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認購書的內(nèi)容。認購書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達成較后本約的義務(wù)，其特點：

一是當(dāng)事人要對違反誠信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達成本約的行為承擔(dān)責(zé)任;

二是當(dāng)事人如果盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說，認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：

一是鑒于買賣雙方對交易標(biāo)的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強加具有不合理條件的實際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進行談判。

二、商品房認購書的法律依據(jù)

《合同法》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則?！焙贤?dāng)事雙方不僅應(yīng)依照誠實信用的原則行使合同權(quán)利，而且在履行合同義務(wù)中也應(yīng)以善意的方式，依照誠實信用的原則履行，不得規(guī)避合同約定的義務(wù)，在此，開發(fā)商應(yīng)及時地以正確的方式通知準(zhǔn)買受人前來簽訂合同，準(zhǔn)買受人應(yīng)積極地在開發(fā)商通知的時間內(nèi)到達指定地點與開發(fā)商就買賣合同條款進一步磋商、洽談至最后簽訂合同，如果一方未積極履行合同義務(wù)，則違背了民事活動中應(yīng)遵循的誠實信用原則，很有可能被認定為違約。

《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第113條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！比绻?dāng)事人一方違約則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如認購書對違約責(zé)任有明確約定，則根據(jù)違約條款執(zhí)行，如果違約金額不足以彌補一方的實際損失時，守約方還可以根據(jù)合同法第113條來要求相應(yīng)的補償。

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