一、定金條款應(yīng)該注意什么

1、定金是《擔(dān)保法》規(guī)定的一種擔(dān)保方式，因此“定金”二字有法定的含義，千萬不要誤寫為“訂金”，該“訂金”是預(yù)付款的性質(zhì)，不能起到擔(dān)保的作用。

2、定金的擔(dān)保作用的體現(xiàn)：根據(jù)《擔(dān)保法》和《合同法》的規(guī)定，“給付定金的一方不履行約定的義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。根據(jù)這些規(guī)定，如果合同中規(guī)定了定金條款，無論對那一方均起到了約束作用，促使雙方嚴(yán)格履行合同，否則就可能收不回定金或雙倍返還定金，因此起到了擔(dān)保合同履行的作用。

3、定金不能超過法定比例。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定定金的比例不能超過合同總金額的20%。如果在合同中規(guī)定定金的比例超過了20%，那么超過的部分不能起到定金的擔(dān)保作用，只能算作是預(yù)付款，但20%以內(nèi)的部分還是有效的。

4、如果在合同中既約定了定金條款，又約定了違約金條款，比如說規(guī)定了“一方不履行合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣2萬元”。在此情況下，如果一方違約了，守約的一方可以選擇適用定金條款或違約金條款，而不能既要求對方支付違約金又適用定金條款。一般來說，守約方總選擇對自己更有利的條款，也就是能得到更多經(jīng)濟利益的條款。

二、如何應(yīng)對購房定金不平等條款

現(xiàn)象1：未看合同先落訂

在目前商品房的認(rèn)購環(huán)節(jié)中，消費者簽署認(rèn)購書之前，發(fā)展商并沒有把正式的商品房合同文本給消費者看，也沒有把消費者關(guān)注的樓盤交付使用條件及日期等情況如實地告知消費者。

有的發(fā)展商則只是把建設(shè)廳頒發(fā)的房地產(chǎn)合同范本掛在銷售大廳，并沒有主動為將要簽署認(rèn)購書的消費者解釋合同，許多消費者是在對以上情況一概不知的情形下與發(fā)展商簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議，這使得消費者一開始便陷入被動地位，導(dǎo)致了消費者即使今后對合同條款不滿不愿買樓，但由于簽了認(rèn)購書而無法要回定金。廣東消委會法律委員會意見：

認(rèn)購書中約定買方向賣方交付的定金，只是表明買方愿意購買認(rèn)購書所認(rèn)購的房屋，愿意就該房屋的買賣按照認(rèn)購書的約定，和賣方就有關(guān)合同內(nèi)容進行協(xié)商，即這種情況下的定金只是立約擔(dān)保，而并非是成約擔(dān)保，只要買方按認(rèn)購書的約定和賣方就有關(guān)房屋買賣進行磋商，就是履行了認(rèn)購書所約定之義務(wù)，如果協(xié)商達(dá)不成合意，導(dǎo)致合同不能簽訂，雙方均不構(gòu)成違約，賣方應(yīng)該將該定金返還給買方。所以，在實踐中即使雙方簽訂了認(rèn)購書，但是由于賣方事先沒有就正式合同的內(nèi)容告知買方，同時認(rèn)購書也不具備合同的基本內(nèi)容，在這種情形下如果賣方拒絕就合同內(nèi)容和買方協(xié)商，或者協(xié)商達(dá)不成合意，那么買方有權(quán)拒絕簽訂合同，并要求賣方返還定金。

現(xiàn)象2：信息不對稱，認(rèn)購書不等同于合同

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)具備有關(guān)房屋的各種信息。但目前，發(fā)展商制定、要求消費者簽署的房地產(chǎn)認(rèn)購書，除了前四點以外并沒有具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的其它內(nèi)容，在消費者對許多收樓條件不清楚的情況下，要求消費者交付定金，要求消費者交付首期房款，這明顯剝奪了消費者在簽署認(rèn)購書時的知情權(quán)，許多商品房定金的糾紛就是由于消費者對樓盤交付的真實狀況未完全了解而貿(mào)然簽約認(rèn)購付款所引發(fā)的。廣東省消委會法律委員會意見：

雖然法律上沒有要求認(rèn)購書必須等同于合同，但在目前的房地產(chǎn)實踐中，消費者在購房前必須先簽署認(rèn)購書以及交付定金和首期房款，在完成了上述手續(xù)后才能看到和簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同，這對消費者是有失公平的。因此，發(fā)展商這種認(rèn)購書不等同于正式合同卻要求消費者交定金和首期房款的行為，同樣嚴(yán)重?fù)p害了消費者權(quán)益。廣東省消委會法律委員會認(rèn)為，認(rèn)購書不具備買賣合同法律效力的情況下，買賣關(guān)系也就未成立，發(fā)展商應(yīng)該把定金退還給消費者。

現(xiàn)象3：強買強賣，購房合同不能改

按照國家規(guī)定，商品房的銷售合同應(yīng)該是發(fā)展商和消費者共同磋商簽訂的，消費者與發(fā)展商具有平等的法律地位。但據(jù)消費者投訴反映，目前房地產(chǎn)的銷售實踐中，商品房銷售合同由發(fā)展商單方制定，發(fā)展商甚至把建設(shè)廳為了規(guī)范房地產(chǎn)市場制定的商品房銷售合同范本中的空白處也自行填好，讓消費者直接簽名，沒有任何修改和商量的余地，如果消費者不就范可以，定金也沒得退還。更有甚者，消費者簽署這樣沒有選擇余地的合同還要給發(fā)展商指定的律師交付律師費用。廣東省消委會法律委員會意見：

由于商品房買賣合同條款是格式條款，根據(jù)合同法第40條規(guī)定：提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效，現(xiàn)象三符合合同法規(guī)定的有失公平或以脅迫、欺詐手段簽定合同，屬于可撤消合同，消費者可以在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，發(fā)展商也應(yīng)該把定金退還給消費者。

現(xiàn)象4：請君入甕，付了首期再簽約

在目前房地產(chǎn)的認(rèn)購書上，普遍存在要求消費者在簽署正式合同前交付首期房款的現(xiàn)象，但認(rèn)購書中沒有具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即雙方?jīng)]有就所購商品房包括面積補差、質(zhì)量、交付時間、解決糾紛處理辦法、物業(yè)管理等一系列內(nèi)容達(dá)成共識，在這種信息嚴(yán)重不對稱的情況下，發(fā)展商要求消費者交付首期房款后再簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同，致使消費者處于相當(dāng)被動的地位。廣東省消委會法律委員會意見：

首期房款的支付是商品房買賣的合同的主要內(nèi)容，如果認(rèn)購書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，雙方就所購商品房包括價格、面積、物業(yè)管理、房屋的交付條件、解決糾紛的方法等一系列內(nèi)容達(dá)成共識，這時雙方可通過協(xié)商支付首期房款。但如果商品房的出賣方在其提供的認(rèn)購書中，要求買方支付首期房款而又不涉及買賣合同其他內(nèi)容，這樣的認(rèn)購書不具備正式合同的性質(zhì)，在這樣的條件下就要求消費者交付首期房款有失公平，消費者可以拒絕交付。

現(xiàn)象5：減輕責(zé)任，違約不退雙倍定

目前的房地產(chǎn)認(rèn)購書普遍要消費者交付定金，但定金條款只約定給付定金的一方不履行約定無權(quán)要求反還定金，但并沒有約定收受定金的一方不履行約定，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。廣東省消委會法律委員會意見：

這是一則明顯的霸王條款，發(fā)展商在免除自身責(zé)任，排除消費者的主要權(quán)利，按照《合同法》規(guī)定，這種由發(fā)展商提供的免除其有關(guān)定金責(zé)任的格式條款無效。如果出現(xiàn)賣方不履行約定的情況，應(yīng)當(dāng)按照定金罰則，雙倍返還定金給買受人。

現(xiàn)象6：不盡義務(wù)，抵押情況不透明

目前廣東仍存在銷售抵押房現(xiàn)象，通常的操作是發(fā)展商為了解決資金周轉(zhuǎn)問題，在商品房未銷售前就已經(jīng)抵押給了銀行，在消費者簽訂認(rèn)購書后，發(fā)展商才到銀行解押，和到國土房管局辦理涂銷登記手續(xù)，并稱這是市場運作的一種方式?，F(xiàn)在國土房管局已經(jīng)把地產(chǎn)商的樓房抵押情況記錄在商品房預(yù)售許可證上面，但有些發(fā)展商并沒有把它掛出來，有些發(fā)展商雖然掛了出來，但由于字體太小，沒有專業(yè)知識的消費者不一定會看得到，許多消費者是在簽署了認(rèn)購書、交付了訂金后，到國土房管局去查詢才知道所認(rèn)購的是抵押房。廣東省消委會法律委員會意見：

根據(jù)擔(dān)保法第49條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物業(yè)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。發(fā)展商的告知義務(wù)是保障消費者知情權(quán)的重要手段，因此，對房屋的重要情況，如產(chǎn)權(quán)狀況(有無抵押等)，發(fā)展商應(yīng)積極履行告知義務(wù)而非消極履行，如沒有明確、主動告知消費者相關(guān)情況的，應(yīng)視為沒有履行告知義務(wù)?，F(xiàn)象六所述情況我們認(rèn)為發(fā)展商并沒有盡到告知義務(wù)，如果消費者在不知情的情況下買到抵押房而要求退定金，發(fā)展商必須承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。

綜合上面的介紹，要簽訂購房合同時，要注意防范定金不平等條款。相信大家看了上面介紹后，對于定金條款應(yīng)該注意什么的法律知識有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會為你進行專業(yè)的解答。