商品房包銷中法律關(guān)系怎么看

1、開發(fā)商與包銷商之間的包銷關(guān)系

開發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開發(fā)已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者是尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對(duì)未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買。這一法律關(guān)系實(shí)際上包括兩個(gè)階段兩層關(guān)系：

第一階段：在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對(duì)商品房享有銷售權(quán)、賣價(jià)權(quán)和獲取包銷基價(jià)與實(shí)銷價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。即在包銷期限內(nèi)，開發(fā)商將自己一定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營(yíng)，取得一定的包銷價(jià)，把銷售價(jià)與包銷價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷商。在這一階段，包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行房屋銷售，如果房屋全部銷售出去，那么開發(fā)商與包銷商之間的法律關(guān)系就截止到此;

第二個(gè)階段：在包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購(gòu)。但是如果沒有銷售完畢，而在包銷商與開發(fā)商之間又沒有其他約定的，那么開發(fā)商與包銷商之間就會(huì)發(fā)生買賣關(guān)系。但是就商品房包銷的整體狀況來看，我們認(rèn)為包銷應(yīng)該認(rèn)為是開發(fā)商與包銷商之間的一種交易行為,當(dāng)事人的行為都是相互獨(dú)立的，而且雙方都是為了自己的利益而行為，所以是一種交易關(guān)系。

2、開發(fā)商與購(gòu)房者之間的買賣關(guān)系

從商品房交易關(guān)系來看，能夠出售房屋的是房地產(chǎn)開發(fā)商，在形式上包銷人也必須以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，所以在形式上，或者說對(duì)于買受人來說，是與開發(fā)商簽定商品房買賣合同的。享有售房主體資格的是商品房的所有人，即開發(fā)商，雖然由于包銷合同的約定，具體出售商品房簽訂合同是由包銷商與購(gòu)房者實(shí)際完成的，但從形式上看商品房的買賣雙方應(yīng)為開發(fā)商與購(gòu)房者，包銷商是以開發(fā)商的名義進(jìn)行有關(guān)法律行為的。

3、包銷商與購(gòu)房者之間的法律關(guān)系

實(shí)際上，包銷商與購(gòu)買者之間是沒有直接的法律關(guān)系的，它們之間的接觸只是包銷商以開發(fā)商的名義與購(gòu)買者簽定合同。但是包銷商并不是該買賣合同的當(dāng)事人，以開發(fā)商的名義與購(gòu)買者簽定合同，這只是包銷商實(shí)現(xiàn)或履行包銷合同的約定的義務(wù)而已。所以，購(gòu)買者與包銷商是沒有直接的買賣法律關(guān)系。

以上就是關(guān)于商品房包銷中的一些法律關(guān)系的內(nèi)容介紹，這對(duì)于購(gòu)房者來說需要做好這方面的了解。這三個(gè)方面的關(guān)系也是很重要的一點(diǎn)，了解之后在購(gòu)房上就會(huì)避免很多的陷阱。如果您還有其他問題，歡迎咨詢律霸網(wǎng)專業(yè)律師。