一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中先付定金性質(zhì)的判定

司法實(shí)踐中，關(guān)于先付定金究竟是為擔(dān)保簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)而樹(shù)立，仍是為擔(dān)保簽定商品房買賣合同而樹(shù)立，庭審中，兩頭當(dāng)事人之間常常存在爭(zhēng)議。怎么判定先付定金的性質(zhì)，筆者認(rèn)為，應(yīng)該分情況評(píng)論：

(一)認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約好定金條款

若認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約好定金條款，且定金是在簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)之前給付的，此時(shí)應(yīng)首先根究當(dāng)事人的真實(shí)意思標(biāo)明。假設(shè)兩頭當(dāng)事人對(duì)先付定金的性質(zhì)沒(méi)有爭(zhēng)議，就應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的合意來(lái)判定先付定金的性質(zhì)。

假設(shè)當(dāng)事人對(duì)先付定金的性質(zhì)有所爭(zhēng)議，那么此時(shí)的先付定金更宜被定性為：為完結(jié)將來(lái)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)而所做的擔(dān)保。理由在于：交給先付定金時(shí)，因認(rèn)購(gòu)書(shū)尚不存在，故而商品房買賣合同的簽定時(shí)間、地址等事項(xiàng)并不清晰。若判定此先付定金是為擔(dān)保簽定商品房買賣合同而樹(shù)立，難免過(guò)于“超前”。因而，筆者認(rèn)為，此種先付定金是為擔(dān)保簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)而樹(shù)立。假設(shè)開(kāi)發(fā)商未與購(gòu)房者簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)，應(yīng)適用定金罰則之規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還。假設(shè)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽定了認(rèn)購(gòu)書(shū)，即便開(kāi)發(fā)商未與購(gòu)房者簽定商品房買賣合同，法院也不應(yīng)支撐購(gòu)房者的雙倍返還定金的訴求。

(二)認(rèn)購(gòu)書(shū)中約好了定金條款

筆者認(rèn)為，假設(shè)認(rèn)購(gòu)書(shū)中清晰寫(xiě)明定金的用途，那么不管定金是在何時(shí)給付的，按照合同法關(guān)于意思自治的約好，都應(yīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)中樹(shù)立定金條款的目的來(lái)判定定金究竟是為完結(jié)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)所做的擔(dān)保，仍是為完結(jié)簽定商品房買賣合同所做的擔(dān)保。定金在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽定之前給付，可以視為兩頭當(dāng)事人經(jīng)過(guò)行為改變了合同實(shí)行的方法。

二、后付定金性質(zhì)的判定

假設(shè)認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約好定金條款，但定金是在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽定之后給付的。筆者認(rèn)為，此種后付定金應(yīng)被判定為：為完結(jié)簽定商品房買賣合同的所做的擔(dān)保，而非簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)的擔(dān)保。理由在于，從定金給付的時(shí)間上來(lái)說(shuō)，此時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)現(xiàn)已簽定，不存在為了保證簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)而交給定金的必要;從認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)看，認(rèn)購(gòu)書(shū)中幾乎一切的條款都是為了在將來(lái)某一時(shí)間內(nèi)簽定商品房買賣合同而樹(shù)立的，那么可以推斷出后付定金也不破例。

綜合以上介紹，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中先付定金存在一些爭(zhēng)議。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中先付定金的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。