一、商品房包銷(xiāo)行為有什么含義?

(1)商品房包銷(xiāo)是一種特殊的承包銷(xiāo)售商品房的行為。?“包銷(xiāo)是指一個(gè)企業(yè)根據(jù)一定條件收另一企業(yè)的全部或部分產(chǎn)品，是對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)方式之一。出口商將一種或一類(lèi)商品在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)一定地區(qū)的出口，交給外國(guó)商人承包銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式。這種包銷(xiāo)方式被引入證券發(fā)行市場(chǎng)后產(chǎn)生了證券包銷(xiāo)，即由證券承銷(xiāo)商認(rèn)購(gòu)發(fā)行公司的全部證券或部分證券，然后再向社會(huì)推銷(xiāo)，承銷(xiāo)商獲取包銷(xiāo)中的差價(jià)利益，同時(shí)承擔(dān)推銷(xiāo)不出去的風(fēng)險(xiǎn)。商品房包銷(xiāo)實(shí)際上將上述經(jīng)營(yíng)方式移植于房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。由于不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售有其主體條件限制，因此它是一種特殊的承包銷(xiāo)售，其特殊性就在于開(kāi)發(fā)商有權(quán)預(yù)售或出售所建的商品房，包銷(xiāo)商必須以開(kāi)發(fā)商的名義或同時(shí)以自己作為包銷(xiāo)商的名義進(jìn)行包銷(xiāo)行為。

(2)在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商根據(jù)包銷(xiāo)合同對(duì)商品房享有銷(xiāo)售權(quán)、賣(mài)價(jià)權(quán)和獲取包銷(xiāo)基價(jià)與實(shí)銷(xiāo)價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。即在包銷(xiāo)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將自己一定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷(xiāo)商專(zhuān)營(yíng)，取得一定的包銷(xiāo)價(jià)，把銷(xiāo)售價(jià)與包銷(xiāo)價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷(xiāo)商。

(3)在包銷(xiāo)期限屆滿，包銷(xiāo)商如未將包銷(xiāo)的商品房全部售出，?則按合同的約定付清全部包銷(xiāo)款，剩余的商品房則由包銷(xiāo)商承購(gòu)。對(duì)于這部分剩余的包銷(xiāo)商品房，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間則由原來(lái)的包銷(xiāo)關(guān)系轉(zhuǎn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

二、商品房包銷(xiāo)行為如何認(rèn)定?

對(duì)行為性質(zhì)的正確認(rèn)定是法律規(guī)范調(diào)整的前提。商品房包銷(xiāo)作為一種經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)其行為的屬性在司法界認(rèn)識(shí)不一，茲分述如下：

代理說(shuō)。在房地產(chǎn)案中，一些房產(chǎn)商認(rèn)為商品房包銷(xiāo)是一種排他的獨(dú)家代理的行為。按照民法學(xué)的一般原理，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。在商品房包銷(xiāo)中，開(kāi)發(fā)商將商品房的全部或部分讓包銷(xiāo)商獨(dú)家代理銷(xiāo)售，在包銷(xiāo)中是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售商品房的法律后果由開(kāi)發(fā)商對(duì)外負(fù)責(zé)。持代理說(shuō)者認(rèn)為，只不過(guò)包銷(xiāo)是一種獨(dú)家代理，只有包銷(xiāo)商享有商品房的代理銷(xiāo)售權(quán)。

買(mǎi)賣(mài)說(shuō)。持這種觀點(diǎn)的認(rèn)為，包銷(xiāo)行為是一種買(mǎi)賣(mài)行為，包銷(xiāo)商在從事商品房包銷(xiāo)的過(guò)程中，則不受開(kāi)發(fā)商的名義及意愿限制而具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，包銷(xiāo)商對(duì)其所銷(xiāo)商品房的出售享有自由定價(jià)權(quán)。由包銷(xiāo)商商品房的實(shí)際狀況及市場(chǎng)行情自由定價(jià)，無(wú)需遵循開(kāi)發(fā)商的意愿。其次，包銷(xiāo)商對(duì)其包銷(xiāo)商品房出售所得的溢價(jià)收入享有自由處分權(quán)。第三，開(kāi)發(fā)商對(duì)包銷(xiāo)商的商品銷(xiāo)售行為不直接承擔(dān)民事法律責(zé)任。開(kāi)發(fā)商只需對(duì)其與包銷(xiāo)商之間的包銷(xiāo)行為負(fù)責(zé)，而包銷(xiāo)商則應(yīng)對(duì)其與客戶(hù)之間銷(xiāo)售合同所作出的履約承諾承擔(dān)民事法律責(zé)任。從民法理論來(lái)分析，買(mǎi)賣(mài)合同在實(shí)際上有兩種含義;其一，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同;其二，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移其財(cái)產(chǎn)權(quán)(包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，但除財(cái)產(chǎn)所有權(quán)外還有其它各種財(cái)產(chǎn)權(quán))給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同。一般認(rèn)為，第一種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，即轉(zhuǎn)移一定實(shí)物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同為“實(shí)物買(mǎi)賣(mài)”;第二種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，除實(shí)物買(mǎi)賣(mài)外，還包括“權(quán)利買(mǎi)賣(mài)”。依買(mǎi)賣(mài)說(shuō)的理論，?商品房包銷(xiāo)就是第二種含義上的買(mǎi)賣(mài)行為，即包括“權(quán)利買(mǎi)賣(mài)”和實(shí)物買(mǎi)賣(mài)。

兩合行為說(shuō)(又稱(chēng)混合行為)。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，包銷(xiāo)行為既不是一種簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)行為，也不是一種純粹的民事代理行為。它是一種既同代理行為相似，又同買(mǎi)賣(mài)行為有聯(lián)系，集兩者于一體的新型的民事法律行為。一旦開(kāi)發(fā)商依包銷(xiāo)合同將特定的商品交由包銷(xiāo)商處分后，自己對(duì)該商品房便喪失處分權(quán)。其一，包銷(xiāo)行為是附期限民事法律行為。開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商在合同中特別約定包銷(xiāo)行為附有一定的期限，一旦期限屆滿，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間的代銷(xiāo)關(guān)系即行終止，同時(shí)發(fā)生以剩余房屋為交易標(biāo)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其二，包銷(xiāo)行為是含有代理性質(zhì)的行為。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商不能以自己的名義，而只能以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售，其以開(kāi)發(fā)商代理人的身份聯(lián)系客戶(hù)。商品房的出售方是開(kāi)發(fā)商，購(gòu)買(mǎi)方是客戶(hù)，包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商代理人的身份出現(xiàn)，客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其三，包銷(xiāo)行為又是一種以約定期滿后，所包銷(xiāo)的房屋仍未銷(xiāo)售告罄，包銷(xiāo)商應(yīng)按約定的價(jià)款全部買(mǎi)入的行為。依“兩合行為說(shuō)”的觀點(diǎn)，商品房包銷(xiāo)行為作為一種兼容代理與買(mǎi)賣(mài)特征的新型民事法律行為，同時(shí)受到代理制度與買(mǎi)賣(mài)制度的調(diào)整。

商品房包銷(xiāo)行為——一種新的民事法律行為，是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個(gè)新的法律概念。筆者認(rèn)為商品房包銷(xiāo)行為是一種形式上兼具代理行為和買(mǎi)賣(mài)行為特征的兩合行為，而實(shí)質(zhì)上是一種特殊的附條件的買(mǎi)賣(mài)行為。

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