常見的商品房交付的法律風險有哪些

所謂商品房的交付，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應法律規(guī)定以及相關商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。

1、逾期型交房糾紛。雙方約定的交房期限屆滿，開發(fā)商卻因為自身的財務風險控制及施工進度控制失控等種種原因沒有將符合交付使用條件的房屋交付給買受人的行為。

如果出現(xiàn)了逾期交付的情形，出賣方可以以書面形式履行及時告知義務。若沒有對逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類房屋租金的標準來計算買受人的實際損失。

2、不符合交付條件型交房糾紛。這類糾紛大都是因為所開發(fā)的房產(chǎn)不符合交付條件，而開發(fā)商為避免承擔逾期交房的違約責任而致。交付條件有兩種類型，即法定條件和約定條件兩種。

法定條件是法律法規(guī)的強制性規(guī)定，如有些地方會出臺管理辦法，規(guī)定商品房的交付不僅要取得商品房交付使用的備案文件，如竣工驗收備案表等，還要取得《商品房交付使用通知書》，另外是住宅的可能還要同時取得《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這幾個條件是同時具備，而不是只具備其一即可。

3、設計變更型糾紛交房糾紛。設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。商品房買賣合同簽訂后變更規(guī)劃、設計，將導致變更后的商品房或周圍環(huán)境不符合當初決定購房時的意愿，實質(zhì)上是對買受人權(quán)益的一種侵害。因此，對于規(guī)劃設計變更，買受人有知情權(quán)。

但是，并不是所有的規(guī)劃設計變更都要通知買受人，只有發(fā)生規(guī)劃設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形時，開發(fā)商才有義務通知買受人，而且只限定通知受到侵害的買受人。

4、未盡書面通知義務型交房糾紛。書面通知是一種要式行為，是以郵件或數(shù)據(jù)電文等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的送達方式。采取書面的送達方式既有利于督促當事人積極履約，也有利于在發(fā)生糾紛時有據(jù)可查。

書面通知的方式有郵寄送達、傳真送達及公告送達等。最有效的方式就是用特快專遞郵寄的方式向買受人發(fā)出《入伙通知書》或《交房通知書》。買受人持上述通知書要求的證件及其他相關資料，在交房期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點辦理交房手續(xù)。

5、質(zhì)量問題型交房糾紛。商品房質(zhì)量問題是指開發(fā)商交付的商品房及其配套設備、設施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標準而產(chǎn)生的糾紛。

此時，驗收房屋顯得尤為必要。據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！钡谑龡l第一款“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”第二款：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修房責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修房。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！笨梢娭挥性诜课莸闹黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的情況下，買受人可以據(jù)此拒絕收房。

6、先交費后簽收的流程交房糾紛。而對于買房人來說，沒有看房驗房就先交錢，是絕對不合理的，由此就會發(fā)生糾紛。而制定先驗房后交費的流程，開發(fā)商將面對執(zhí)行難的問題，由此延長辦證的時間。因此，為避免此類糾紛的發(fā)生，開發(fā)商往往會對合同中的相關條款進行修改，把先交錢后收房的交房流程作為房屋交付條件。但是如果已經(jīng)發(fā)生此類糾紛，開發(fā)商應盡可能的取得買受人的理解和支持，不可強行實施交付行為。

7、虛假宣傳型交房糾紛。在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商有時為了引起消費者的購買欲，會把宣傳資料制作的非常精美，讓消費者新馳神往。而實際建造的項目多多少少都會與廣告宣傳資料有點出入。因此，大家對于項目的宣傳一定要嚴格把關，防止夸大或不實的宣傳而引發(fā)相關的糾紛。

辦理房屋交付要注意什么問題?

1、臨近交房日期前，購房人可提醒出售人做好交房準備

購房人在已經(jīng)履行了自己的大部分義務后，在臨近交房日期前，可以提醒出售人做好交房準備，如真的遇到出售人提出推遲交房或拒絕交房時，應主動了解具體原因、保留好相關證據(jù)(如短信、微信、通話錄音)，并積極與出售人、經(jīng)紀機構(gòu)進行協(xié)商，尋求解決辦法。如協(xié)商不行，也可以考慮訴訟解決。

2、出售人應移走自有物品，騰空房屋，但不得損壞房屋及附屬設施設備除合同約定的作價物品外，對于房屋內(nèi)的自有物品，出售人應當在交房之前移走、并騰空房屋，以便購房人驗收房屋。但騰房時，出售人不得損壞房屋及附屬設施設備，盡量保持房屋處于正常狀態(tài)。

3、仔細做好物業(yè)交割、驗收房屋、交接鑰匙

交付房屋時，出售人與購房人應認真做好物業(yè)交割，結(jié)清水、電、燃氣等相關費用，做好相關更名手續(xù)(如有線電視、物業(yè)服務合同等)，仔細查驗房屋及設施的狀況，并交接門卡、鑰匙，避免雙方因小事產(chǎn)生不必要的糾紛。必要時，可以讓經(jīng)紀人陪同辦理相關事宜。

以上就是律霸網(wǎng)小編為大家整理的有關商品房買賣合同風險防范的相關資料。綜上所述，商品房在購買是應該特別注意開發(fā)商的證件是否齊全以及有沒有應該蓋的印章，還有校區(qū)的設計，景觀等等問題大多方面進行了解。如還有其他疑問，歡迎在線咨詢。