一、商品房質(zhì)量問題的負責(zé)人（案例分析）

案例

“祥云東方苑”項目位于北京市順義區(qū),2009年該項目開始預(yù)售，項目認(rèn)購時異?；鸨?，不但需搖號認(rèn)購，而且留給每批業(yè)主選房簽字的時間只有五分鐘。本案中涉及的四名業(yè)主就是在這種氛圍下各自搶購了一套期房，合同約定的交房時間為2011年5月31日。然而合同約定的交房日期到來時發(fā)生的情況，卻與開發(fā)商的承諾大相徑庭。以業(yè)主趙先生的遭遇為例：趙先生2011年5月31日去收房，初步驗房時就發(fā)現(xiàn)許多表面的質(zhì)量問題，于是沒有收房，但當(dāng)時也并沒有認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性，只是讓開發(fā)商工作人員將問題簡單記錄就回家等待維修了。其后趙先生多次到項目現(xiàn)場催促修理，開發(fā)商卻一直沒有回應(yīng)。

分析

建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》規(guī)定：商品房必須經(jīng)過竣工驗收并且在建委備案后才能交付使用，《商品房銷售管理辦法》中將取得驗收備案表作為開發(fā)商交付房屋的必備條件。同時為了加強對開發(fā)商的監(jiān)督，竣工驗收備案管理辦法第八條規(guī)定：“備案機關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收”。也就是說，備案機關(guān)的備案過程不應(yīng)只是一個簡單的收資料的過程，而是要主動審核建設(shè)單位驗收過程中有無違規(guī)行為，在確認(rèn)無違規(guī)行為的情況下才能予以備案，有違規(guī)行為的要責(zé)令停止使用并重新驗收；第十一條進一步規(guī)定：“建設(shè)單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的，工程竣工驗收無效，備案機關(guān)責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收，處20萬元以上50萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”這一條明確賦予了備案機關(guān)執(zhí)法權(quán)和處罰權(quán)。綜合這兩條，我們可以看出竣工驗收備案制度的核心是讓備案機關(guān)對開發(fā)商的驗收行為進行審核，并且對虛假驗收的行為進行處罰，在這個基礎(chǔ)上，國家才把取得竣工驗收備案表作為商品房的交房條件。

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