期房正式簽買賣合同時要注意什么

1、先了解這三個文件

a.《商品房銷售管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第88號)

b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年11月15日建設(shè)部令第40號發(fā)布，2001年8月15日修正)

c.《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則〉

要先看開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預(yù)售許可證”，其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證最好是看到原件;

2、簽約時帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購房合同文本》(網(wǎng)上有)，好與開發(fā)商提供的格式合同相對照

3、付款方式要和開發(fā)商協(xié)商好，是分期、一次性、按揭，其中按揭的成數(shù)、年限、銀行都要談好。一旦銀行不批準按揭，也要約定處理方法

4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責(zé)任要談好

5、商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

6、在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢?通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房。

7、在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。

購房者怎樣可以退房

一、是開發(fā)商延期交付房屋。這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。即合同中約定的交房日期已到,業(yè)主們卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知或者房子不具備入住條件。根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定,開發(fā)商經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的,購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房,并要求返還訂金或支付房款利息;實踐中我們經(jīng)常碰到這樣的合同條款：合同中規(guī)定開發(fā)商的交房時間，每逾期一日，開發(fā)商支付已付房款萬分之一違約金，逾期超過三或六個月，購房人可以退房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)已付房款萬分之一的違約金，這種違約金約定過低，既不能彌補購房人損失，又不能對開發(fā)商起到制約作用。

二、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全,導(dǎo)致合同無效。目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全,就屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。

三、開發(fā)商沒有經(jīng)過購房人同意擅自變更設(shè)計。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中,一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前,必須經(jīng)過購房人同意。否則,開發(fā)商就構(gòu)成違約,購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況,購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房;這里要注意的是，開發(fā)商在書面通知購房人設(shè)計變更后，購房人如不同意設(shè)計變更，要求退房的，應(yīng)在約定或法定的期限內(nèi)提出書面退房申請，并且保存有關(guān)開發(fā)商收到書面申請的證據(jù)，否則就喪失解除合同、退房的權(quán)利，或無證據(jù)證實已在規(guī)定期限向開發(fā)商提出過退房申請。造成不利的局面。

四、就是房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%,購房人可以提出退房并要求退賠利息;這里要注意，合同中如對面積誤差的處理方式有相反約定的，按合同處理。實踐中開發(fā)商往往在合同中選擇面積誤差時據(jù)實結(jié)算，這種看似公平的約定，其實不公平，他剝奪了購房人在一定條件下(房屋面積誤差超過3%)退房的權(quán)利和要求開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的權(quán)利。

五、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴重影響使用。根據(jù)最新司法解釋,因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失;

六、房子存在抵押或其它經(jīng)濟糾紛等情況時，業(yè)主也可要求退房。比喻開發(fā)商出現(xiàn)一房兩賣或一房多賣、或者賣房前后私自將房屋抵押，造成購房者購房目的不能實現(xiàn)。

期房正式簽買賣合同時要注意什么?在購買期房的時候雙方可以簽訂合同，但具體的合同內(nèi)容需要雙方仔細的去看清楚，避免影響到自己的權(quán)益。期房正式簽買賣合同的時候你不懂合同內(nèi)容，在這時是可以在線咨詢律霸網(wǎng)律師。