一、購買商品房的基本程序是怎樣的

通常,購房有著一整套復(fù)雜、繁瑣的程序?？偟膩碚f,一般有以下幾個(gè)步驟:

第一、簽訂房地產(chǎn)訂購書或者認(rèn)購書,并向發(fā)展商或者其代理商交付定金。

訂購書或者認(rèn)購書在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同,雙方有義務(wù)信守,否則要適用定金罰則。如果是預(yù)售,認(rèn)購人應(yīng)當(dāng)查證預(yù)售方的商品房預(yù)售許可證以及營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面形式向預(yù)購人明示下列事項(xiàng):

(1)、預(yù)售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人。

(2)、商品房預(yù)售許可證。

(3)、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

(4)、項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖。

(5)、商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法。

(6)、預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法。

(7)、商品房預(yù)售款的專用帳戶。

(8)、物業(yè)管理事項(xiàng)。

(9)、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

如果是商品房現(xiàn)售,售房人則應(yīng)符合以下條件:

(1)、具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(2)、具有土地使用權(quán)證書或者使用土的批準(zhǔn)文件;

(3)、持有建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(4)、已通過竣工驗(yàn)收;

(5)、拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

(6)、供水、供電、供氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。

(7)、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

第二、簽署正式房地產(chǎn)預(yù)售契約或者商品房購銷合同。

通常各地房地產(chǎn)管理部門都會(huì)通過發(fā)展商提供標(biāo)準(zhǔn)合同樣本,雙方可逐條協(xié)商修正。訂約時(shí),購房人要注意帶好身份證、戶口簿等身份證明材料。一般訂約是在發(fā)展商處或發(fā)展商指定的律師事務(wù)所。為不致出現(xiàn)漏虧,購房人最好自己隨身帶一個(gè)律師前往。當(dāng)然,如果進(jìn)一步公證或者見證則更為妥當(dāng)。

第三、辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。

雙方應(yīng)在預(yù)售合同簽訂30日內(nèi)持該合同項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。未經(jīng)登記手續(xù),合同不能產(chǎn)生法律效力。

第四、辦理抵押登記。

如果購房人須銀行貸款,則在與銀行簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同或者預(yù)購商品房貸款抵押合同之日起30日內(nèi)持抵押合同、售房契約及相關(guān)文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第五、交付。

售房人在房屋符合約定的條件成就后,向購房人發(fā)出《入伙通知書》或者《交付使用通知書》,由購房人進(jìn)入現(xiàn)場實(shí)地驗(yàn)收,并簽收交房單據(jù),領(lǐng)取房屋鑰匙。交付是雙方行為,但交付并不導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

第六、立契過戶,辦理產(chǎn)權(quán)證書。

房屋交付之后的約定期限之內(nèi),售房人應(yīng)協(xié)同購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)以后,全部手續(xù)結(jié)束。

二、看房注意事項(xiàng)

避免定金陷阱

很多開發(fā)商都會(huì)打出多少抵多少的優(yōu)惠活動(dòng)。需要繳納多少錢定金。有些開發(fā)商定金還是會(huì)退的。有的退的時(shí)候就各種理由了。所以如果交定金。必須看好定金合同!!而且中國文字。博大精深。定和頂?shù)囊馑茧m然相近，但是差別就很大。所以區(qū)別要分清楚，避免進(jìn)了定金圈套!

避免搶房陷阱

開發(fā)商總會(huì)制造一些搶房的氛圍。讓很多購房者集中到一個(gè)時(shí)間段來一起搶房!這樣很多人為了搶到好的房號。就會(huì)不加思考的去把房子搶到手!而且很多開發(fā)商在搶房前一刻才公布房價(jià)。所以一定要計(jì)算好之后在決定是否去搶!!別勉搶到之后價(jià)格過高!

觀看房屋面積：

有的時(shí)候看的樣板間，是因?yàn)檠b修效果會(huì)顯得房子很大!所以看房買毛坯的盡量拿未裝修的房子做參考!

查看開發(fā)商口碑：

網(wǎng)上可以直接搜索這個(gè)樓盤怎么樣!或者是到搜房查找看看這個(gè)開發(fā)商和樓盤是否存在有維權(quán)的帖子!甚至有的還有視頻曝光的。比如就可以在百度視頻里面搜索樓盤或者開發(fā)商名字。避免買到黑心開發(fā)商的房子!!

看五證：

開發(fā)商要有這五本證書才有售房資質(zhì)!五證包括：

1、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》;

2、《建設(shè)工程施工許可證》;3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

4、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

5、《國有土地使用證》。

簽合同注意事項(xiàng)

盡量找有買房經(jīng)驗(yàn)的朋友和你一起去簽合同

三、購買商品房要交哪些稅

購買商品房分新房和二手房，兩個(gè)房子購買的稅費(fèi)都是不一樣的，如下：

新房：

契稅：90平方以下1%，90平-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%

維修基金：購房總價(jià)的2%-3%

二手房：

個(gè)人所得稅：賣方出，評估總價(jià)的1%(滿五年家庭唯一一套住宅免征)

契稅：買方出，90平方以下1%，90平-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%

營業(yè)稅：賣方出，5.6%(滿兩年免征)

交易手續(xù)費(fèi)：買賣雙方一家一半，面積*6

工本費(fèi)，一本80元

無疑，商品房是在市場經(jīng)濟(jì)條件下所迸發(fā)出生機(jī)活力的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓的方式才有的土地使用權(quán)，最后再經(jīng)營住宅售賣的活動(dòng)。可以很肯定的講，大多數(shù)房地產(chǎn)商肯定不會(huì)舍己為人，無利潤售房。因此，我們不僅要注意買商品房的流程，還要注意售房者會(huì)不會(huì)坑錢。以上便是小編對問題的回答及補(bǔ)充了，如還有不懂的地方，可繼續(xù)在律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。