第一，預(yù)售人隱瞞重大事實(shí)

主要表現(xiàn)為預(yù)售人隱瞞自己沒(méi)有開(kāi)發(fā)資格或商品房預(yù)售許可證;隱瞞其不具有土地使用權(quán)或未付清土地使用權(quán)出讓金的事實(shí);隱瞞已將在建的商品房項(xiàng)目設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利的事實(shí)等。由于預(yù)售人隱瞞以上事實(shí)，預(yù)購(gòu)人陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而與之簽訂“商品房預(yù)售合同”，當(dāng)預(yù)售合同由于主體不合格而歸于無(wú)效時(shí)，預(yù)購(gòu)人已繳納了預(yù)付款，預(yù)售人往往卷款而逃或正在接受行政處罰，預(yù)購(gòu)人的權(quán)益極有可能落空。

第二，預(yù)售人逾期交房

不管是因施工或配套設(shè)施進(jìn)度等原因引起的逾期交房，還是因開(kāi)發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項(xiàng)目或其它行業(yè)造成的逾期交房，依據(jù)法律規(guī)定預(yù)售人逾期無(wú)法交樓的，應(yīng)賠償預(yù)購(gòu)人的損失。但很多時(shí)候購(gòu)房者向法院起訴要求終止合同，但開(kāi)發(fā)商卻無(wú)力退款，也無(wú)力承擔(dān)違約責(zé)任;即使通過(guò)執(zhí)行程序?qū)氤善贩课蒉D(zhuǎn)讓后去拿到退款，也未必是全額退款，違約責(zé)任無(wú)法兌現(xiàn)，預(yù)購(gòu)人在等待中失去的其他購(gòu)房機(jī)會(huì)，都可能給預(yù)購(gòu)人的權(quán)益造成損害。

第三，產(chǎn)權(quán)證書(shū)糾紛

實(shí)踐中糾紛的表現(xiàn)形式有：1、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按約定的時(shí)間辦理完業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但這具體的責(zé)任內(nèi)容需要購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商明確約定，否則購(gòu)房者是無(wú)法得到相應(yīng)合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償的。2、由于開(kāi)發(fā)商將所售房屋或土地抵押給第三方，導(dǎo)致根本無(wú)法辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，這的種情況購(gòu)房者可以選擇退房，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部的經(jīng)濟(jì)損失;也可以選擇不退房，但要求賠償損失就有一定的難度了，除非在購(gòu)房合同中有明確的約定。

第四，重復(fù)銷(xiāo)售商品房

不少預(yù)售人為了謀取最大的利益，在和預(yù)購(gòu)人簽訂合同之后，又就同一標(biāo)的物與第二預(yù)購(gòu)人，甚至更多的預(yù)購(gòu)人簽訂合同。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是以登記為成立要件的，如果后面的買(mǎi)受人依據(jù)與預(yù)售人簽訂的預(yù)售合同在房屋建成后到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，則其他的預(yù)購(gòu)人不能再取得該房屋的所有權(quán)。

第五，商品房的質(zhì)量問(wèn)題

即房屋在建筑材料、設(shè)備的使用或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題主要有：屋面漏雨，墻體地面裂縫，漏滲水，煙道、排氣管道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的漏水;內(nèi)外墻及頂棚抹灰，面磚、墻紙、油漆等飾面脫落;用劣質(zhì)的配電器，電路配線不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，給住房造成極大的安全隱患，嚴(yán)重地?fù)p害了預(yù)購(gòu)人的權(quán)益。

第六，商品房面積“縮水”

商品房買(mǎi)賣(mài)中面積包括：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、銷(xiāo)售面積(合同約定用于結(jié)算的面積)。商品房銷(xiāo)售中存在的突出問(wèn)題是：實(shí)際使用面積小于合同約定面積，公攤面積計(jì)算不清，不應(yīng)計(jì)算面積的部分重復(fù)計(jì)算等現(xiàn)象，以此騙取、坑害消費(fèi)者。

第七，物業(yè)管理糾紛

物業(yè)管理是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，有些開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售后對(duì)物業(yè)管理并不重視，致使小區(qū)無(wú)人管理，衛(wèi)生、治安環(huán)境極差，令住戶怨聲載道。有的物業(yè)公司管理混亂，隨意出租公共配套設(shè)施，增加了小區(qū)內(nèi)的污染和噪音，惡化了小區(qū)環(huán)境，小區(qū)業(yè)主常常被盜。

風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

1、根據(jù)圖紙買(mǎi)房購(gòu)房者看到的大多是戶型的平面圖、整個(gè)樓盤(pán)的效果圖而不是實(shí)物，許多開(kāi)發(fā)商將戶型平面圖做的簡(jiǎn)單而模糊，使得有關(guān)面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)難以準(zhǔn)確進(jìn)行判斷;而樓盤(pán)的效果圖則渲染得十分精美會(huì)造成對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)。如果在交房后與開(kāi)發(fā)商宣傳的差距較大則會(huì)造成損失。

2、對(duì)于開(kāi)發(fā)商的情況難以把握。如果開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中因?yàn)橘Y金不足使工程停頓;或因技術(shù)實(shí)力不足造成建設(shè)質(zhì)量的降低;以及在建設(shè)過(guò)程中擅自變更原來(lái)的設(shè)計(jì)或承諾尤其是對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境綠化的變更等情況，這些都會(huì)給消費(fèi)者造成巨大的損失。

3、市場(chǎng)的行情和價(jià)格難以預(yù)測(cè)。在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并付款后，因?yàn)槭袌?chǎng)因素的作用，房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。如果漲價(jià)則購(gòu)房者受益;如果跌價(jià)則購(gòu)房者會(huì)遭到損失。

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