案例：

今年2月，翟女士為了改善家庭居住條件，與高先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定以448萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)高先生位于海淀區(qū)清河清緣里小區(qū)的房屋一套，并于簽訂合同當(dāng)天支付高先生定金30萬(wàn)元，支付中介費(fèi)12.096萬(wàn)元。一個(gè)月后，高先生以其出售該房屋未征得其配偶同意為由，提出房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求終止履行合同。此時(shí)，清緣里小區(qū)與高先生房子戶(hù)型相同的房屋已上漲100余萬(wàn)。

2016年6月，由于雙方協(xié)商未果，翟女士將高先生起訴至海淀法院，請(qǐng)求法院判決解除雙方買(mǎi)賣(mài)合同，并要求賣(mài)方支付總合同價(jià)款20%的違約金89.6萬(wàn)元及違約金利息，因購(gòu)房產(chǎn)生的居間服務(wù)費(fèi)用12.096萬(wàn)元、因購(gòu)房造成的借款資金損失4.69萬(wàn)元、律師費(fèi)損失7.8萬(wàn)元。

高先生辯稱(chēng)，其房屋是夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，處分共有物應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員同意，其未經(jīng)配偶允許賣(mài)房，合同應(yīng)屬無(wú)效;高先生不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，且內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)屬合法有效。高先生未取得房屋所有權(quán)，致使房屋不能過(guò)戶(hù)，存在違約行為。在此情況下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同約定支付違約金和中介費(fèi)，具有事實(shí)和法律依據(jù)。最后，法院判決解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，判決高先生退還定金30萬(wàn)，并賠償?shù)耘窟`約金89.6萬(wàn)元和中介費(fèi)12.096萬(wàn)。

買(mǎi)房時(shí)遇房主毀約怎么辦?

一、首先，要先確定買(mǎi)賣(mài)雙方是否已簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同是接下來(lái)一切對(duì)策的基礎(chǔ)，如果雙方?jīng)]有簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，僅交付定金，則只能適用定金罰則，由賣(mài)方雙倍返還定金。

二、固定賣(mài)方違約的證據(jù)

固定賣(mài)方違約的證據(jù)是也是非常重要一環(huán)，如果你都沒(méi)有證據(jù)證明賣(mài)方違約，甚至賣(mài)方都可以反咬買(mǎi)方一口，主張買(mǎi)方違約要求解除合同都有可能。

三、起訴要求繼續(xù)履行

《合同法》第110條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;

(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;

(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

四、起訴要求解除合同并賠償實(shí)際損失

一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違約金會(huì)約定為房款總額的20%，但問(wèn)題是，如果房?jī)r(jià)上漲超過(guò)20%，主張違約金仍不能彌補(bǔ)買(mǎi)方的實(shí)際損失。這時(shí)，可以要求法院調(diào)高違約金以彌補(bǔ)實(shí)際損失，或者直接主張實(shí)際損失。