商品房預(yù)售合同情勢變更的適用

商品房預(yù)售合同作為特殊的買賣合同，不僅履行時間長，資金數(shù)額大，而且具有一定的融資性和國家干預(yù)性，因此容易受到金融市場波動的影響和國家政策的左右。尤其是在目前經(jīng)濟動蕩、新情況層出不窮的情況下，確立情勢變更原則對其具有特別重要的意義。但情事變更原則作為契約嚴(yán)守原則的例外，其適用應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的條件。在商品房預(yù)售中，如果不能嚴(yán)格情勢變更的適用條件，開發(fā)商極有濫用該原則從而損害預(yù)購人的利益。情勢變更原則的適用應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題：

一、準(zhǔn)確理解“情勢變更事實”

所謂情勢，有學(xué)者認(rèn)為是指“作為合同成立基礎(chǔ)或環(huán)境的一切客觀事實”，也有認(rèn)為“指合同成立后出現(xiàn)的不可預(yù)見的情況”。該種觀點可以認(rèn)為是廣義的情勢變更，將不可抗力包括進去。而另一方面，同一批學(xué)者又認(rèn)為不可抗力包括地震、臺風(fēng)等自然災(zāi)害，也包括政府行為和社會異?，F(xiàn)象。這就造成情勢變更中的情勢遇不可抗力之間的模糊不清。情勢變更的事實與不可抗力應(yīng)當(dāng)區(qū)分開來，所謂情勢，必須是影響及于社會全體或及于局部之情事，并不考慮原來法律行為成立時，為其基礎(chǔ)或環(huán)境之事情。情勢變更之情勢與不可抗力有相似之處。從另一種角度講，不可抗力可能導(dǎo)致情勢變更，但是情勢變更卻不一定是不可抗力引起的。

具體到商品房預(yù)售中的情勢變更，可以簡單類型化為以下幾種：

第一，國家法律修改。如前文所述，商品房預(yù)售合同具有很強的國家干預(yù)性。在商品房預(yù)售合同履行期間，如果國家規(guī)制商品房預(yù)售領(lǐng)域的做出調(diào)整，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為當(dāng)事人雙方簽訂商品房預(yù)售合同簽訂之初的法律環(huán)境發(fā)生變更。

第二，國家商品房預(yù)售的法律政策調(diào)整。政策性調(diào)整是我國商品房交易市場中重要的調(diào)控手段，在商品房預(yù)售合同履行過程中相關(guān)部門出臺相關(guān)的調(diào)控政策，從而致使合同履行有失公平的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為情勢變更。

第三，經(jīng)濟環(huán)境巨變。此處應(yīng)當(dāng)區(qū)分情勢變更中的經(jīng)濟環(huán)境劇變與商業(yè)風(fēng)險。一般來講商業(yè)風(fēng)險與情勢變更的區(qū)分有兩點：首先是預(yù)見性，商業(yè)風(fēng)險是可以預(yù)見的，而情勢變更是不可預(yù)見的;其次是程度，如果商業(yè)風(fēng)險超出了預(yù)見范圍，那么就有可能進入情勢變更的范疇。例如適度的通貨膨脹是商業(yè)風(fēng)險，但是物價飛漲就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為情勢變更;再次是結(jié)果，即商業(yè)風(fēng)險情況下雙方繼續(xù)履行合同不會致使顯失公平的結(jié)果，而如果是情勢變更，則會致使顯失公平的結(jié)果。

二、情勢變更原則適用時間

情勢變更原則要求導(dǎo)致情勢變更的事由發(fā)生在合同履行的過程中，具體來說就是商品房預(yù)售合同的簽訂到商品房移轉(zhuǎn)登記手續(xù)的辦理這一區(qū)間中，如果相關(guān)情勢發(fā)生在商品房預(yù)售合同簽訂之前或者簽訂之時，即使有一方當(dāng)事人對此情勢并不知情，也不得適用這一原則，而要適用有關(guān)重大誤解或者認(rèn)識錯誤的相關(guān)規(guī)則。如果情勢變更發(fā)生在商品房預(yù)售合同履行完畢之后，則對商品房預(yù)售合同的訂立及履行都不產(chǎn)生影響，沒有情勢變更的適用。值得注意的是，如果商品房預(yù)售合同的履行期間發(fā)生情勢變更，但雙方當(dāng)事人并未按照情勢變更對合同履行進行調(diào)整，待履行完畢之后之后，當(dāng)事人雙方能否主張。筆者認(rèn)為，如果存在情勢變更但雙方當(dāng)事人仍然互相履行，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)消滅，視為雙方當(dāng)事人已經(jīng)放棄了情勢變更的主張。

三、情勢變更事由的不可預(yù)見性問題

情勢變更的目前在于調(diào)整合同雙方利益非自愿的失衡，因此如果當(dāng)事人對情勢變更事由有所預(yù)見，無論其是否采取一定手段加以應(yīng)對，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為當(dāng)事人對該種后果的自愿承擔(dān)，對心甘情愿者不存在不公平，不能適用這一原則。預(yù)見的標(biāo)準(zhǔn)觀點不一，有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用主觀標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以遭受不利益一方的當(dāng)事人的實際情況為準(zhǔn)。也有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)一個一般的、合理的人標(biāo)準(zhǔn)為判斷。依據(jù)主觀標(biāo)準(zhǔn)增大訂約成本和司法成本，依據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)則有可能在個案中有失公平。事實上對個案中當(dāng)事人的預(yù)見能力，應(yīng)當(dāng)結(jié)合各方面的因素考慮，及應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)事人個體的特殊情況，也應(yīng)按照客觀原則進行考評，并且結(jié)合訂約當(dāng)時交易實況進行判斷。

四、“顯失公平”的確定

情勢變更原則的出現(xiàn)是公平原則與中契約必守原則的協(xié)調(diào)。契約必守原則在情勢變更出現(xiàn)的情況下讓位于更高位階的公平原則，從而打破原有契約對原有合同進行調(diào)整。這就決定顯失公平成為情勢變更原則適用的本質(zhì)條件。該顯失公平是指維持商品房預(yù)售合同的繼續(xù)如約履行將會造成當(dāng)事人利益的嚴(yán)重失衡。對于顯失公平應(yīng)當(dāng)有程度要求，否則勢必造成對情勢變更的濫用。我國現(xiàn)有法律中沒有對程度的明確規(guī)定。但是應(yīng)當(dāng)認(rèn)為利益失衡的程度十分嚴(yán)重，造成一方嚴(yán)重受損，對于另一方是否因此獲得明顯利益則不應(yīng)要求。因為情勢變更在于做到利益的衡平從而實現(xiàn)法律的公平，一方因為情勢變更繼續(xù)如約履行合同將遭受重大損失就可以滿足條件。

另外，由于商品房預(yù)售合同的履行期限較長，影響預(yù)售合同最終履行結(jié)果的因素很多，最終造成不公平的原因也有很多。只有在發(fā)生情勢變更并且由該變更引起顯失公平的結(jié)果的情況下，才能援用情勢變更原則。

綜上所述，商品房預(yù)售合同內(nèi)容復(fù)雜，涉及范圍廣，在商品房預(yù)售中適用情勢變更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握，否則有可能演變成預(yù)售人損害預(yù)購人的途徑。如果在買房方面還有什么疑問，或者遇到的問題較為復(fù)雜，可以向律霸網(wǎng)進行在線法律咨詢。