一、具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件

權(quán)益轉(zhuǎn)讓必須在其轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的(房屋)尚處在期房階段方能實(shí)現(xiàn)。期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件：一是預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽署了房屋交接書(shū)，二是開(kāi)發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。當(dāng)前述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)成就時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預(yù)購(gòu)人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)后，以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。

二、征得開(kāi)發(fā)商同意

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓只有在預(yù)購(gòu)人尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款時(shí)，才必須取得開(kāi)發(fā)商的同意。預(yù)購(gòu)人在已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款時(shí)，只要書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商即可。但在實(shí)踐操作中，由于部分房地產(chǎn)交易中心的操作慣例對(duì)于上述兩種情況并不區(qū)別對(duì)待，所以預(yù)購(gòu)人(轉(zhuǎn)讓人)均需取得開(kāi)發(fā)商的同意，方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人(轉(zhuǎn)讓人)與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)》上加蓋公章的形式，表明其同意。

三、買(mǎi)賣(mài)雙方繳納契稅

權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購(gòu)人)具有雙重的法律地位，他既是向開(kāi)發(fā)商預(yù)購(gòu)期房的買(mǎi)方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)的賣(mài)方，因此在開(kāi)發(fā)商、轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購(gòu)人)和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。根據(jù)契稅納稅義務(wù)人的法律特征，權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購(gòu)人)必須繳納其與開(kāi)發(fā)商形成的預(yù)售合同關(guān)系所產(chǎn)生的契稅，而權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人則應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)以其為權(quán)利人的小產(chǎn)證時(shí)繳納權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系所產(chǎn)生的契稅。

四、權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。因此，當(dāng)權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購(gòu)人)實(shí)現(xiàn)了期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓后(以權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)完成預(yù)告登記為標(biāo)志)，他就從法律上解除了在預(yù)售合同中與開(kāi)發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，而由權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人繼受。受讓人日后可以直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋交接、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(申領(lǐng)小產(chǎn)證)等手續(xù)，并以合同向?qū)Ψ街苯幼肪窟`反預(yù)售合同的法律責(zé)任。