1、商品房的銷售面積包括哪些?
根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)的相關(guān)規(guī)定,商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和(商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e)。
套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成:
(1)套(單元)內(nèi)的使用面積;
(2)套內(nèi)墻體面積;
(3)陽臺(tái)建筑面積。
公用建筑面積由以下兩部分組成:
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;
(2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
2、如何確定現(xiàn)住房使用面積?
①有《房屋租賃證》的,以證載的使用面積為準(zhǔn);
②有《住房所有權(quán)證》的,以證載的建筑面積乘以相應(yīng)系數(shù)換算:建筑面積與使用面積的換算系數(shù)為:樓房70%,平房80%。例:一套建筑面積50平方米的樓房,其使用面積為:50×70%=35(平方米);若該住房為平房,其使用面積為:50×80%=40(平方米)。
③無租賃證的,以測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量的住房建筑面積證明為準(zhǔn)。
3、房屋的約定面積與實(shí)測(cè)面積不符該怎么辦?
一般而言,現(xiàn)房銷售的商品房面積誤差的問題比較少,也比較容易處理。目前,問題較多的是期房建成后的實(shí)測(cè)面積與合同約定的暫測(cè)面積有誤差的情況,如果誤差較大,將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的合法權(quán)益。因此,從公平合理的角度出發(fā),購(gòu)房者可根據(jù)具體情況,在合同申明確約定如下解決辦法:
(l)在一個(gè)較小的誤差范圍內(nèi)(如正負(fù)1%以內(nèi)),視為實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積相符,買賣雙方不再對(duì)有關(guān)差價(jià)進(jìn)行結(jié)算;
(2)在一個(gè)合理的,買方能接受的范圍內(nèi)(如正負(fù)3%以內(nèi)),買賣雙方按合同約定的房屋單價(jià)就差價(jià)重新結(jié)算,多退少補(bǔ);
(3)超過以上合理范圍的誤差(如正負(fù)誤差超過3%),視為賣方違約,買方有權(quán)解除合同,并按合同約定要求賣方退還房?jī)r(jià)款及其利息并支付相應(yīng)的違約金。
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