問(wèn)題一，農(nóng)村買(mǎi)房是否受到法律保護(hù)?

我國(guó)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

因此，購(gòu)買(mǎi)到的房屋實(shí)則為小產(chǎn)權(quán)房，即城里人在鄉(xiāng)下買(mǎi)房時(shí)，拿到的村里或是鄉(xiāng)里的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，房管部門(mén)也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。

顯然，在現(xiàn)行政策下，“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)疑屬非法之列，在農(nóng)村投資買(mǎi)房是不受法律保護(hù)的，一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔(dān)。即使擁有房屋的合法使用權(quán)，翻建房屋也是不受法律保護(hù)的。所以購(gòu)買(mǎi)房屋后想要對(duì)房子進(jìn)行改造，也不受法律保護(hù)。

問(wèn)題二，購(gòu)買(mǎi)還是長(zhǎng)期租憑?

仔細(xì)詢(xún)問(wèn)購(gòu)買(mǎi)細(xì)節(jié)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)實(shí)為長(zhǎng)期租賃，期限10年到70年不等。每個(gè)公司都有100到200個(gè)獨(dú)立庭院，銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)已形成了一定規(guī)模。同時(shí)，這些農(nóng)家院都形成了小區(qū)，擁有統(tǒng)一的物業(yè)，更好地方便居住者。

問(wèn)題三，租賃期限越長(zhǎng)越好?

在租賃問(wèn)題上，商家承諾租期足夠長(zhǎng)，不會(huì)影響使用，通常都在30到50年之間。而根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！毕M(fèi)者在簽署合同時(shí)一定要看清租期，切莫認(rèn)為租期越長(zhǎng)越好。

不建議購(gòu)買(mǎi)或承租農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅

實(shí)際上，早在2009年，北京市國(guó)土資源局就下令，要求各區(qū)縣全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，并由市政府牽頭突擊強(qiáng)拆大型農(nóng)家大棚別墅，對(duì)于變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人追究刑責(zé)。

目前市場(chǎng)上出售的農(nóng)家院，大多租用農(nóng)村集體土地，建有配套房。銷(xiāo)售者聲稱(chēng)“雙方簽訂的是租地合同，不違反國(guó)家禁止農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)和嚴(yán)禁破壞耕地的規(guī)定”。然而不少在售農(nóng)家院的建筑面積都超出了規(guī)定。

律師表示，農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅是高房?jī)r(jià)背景下的產(chǎn)物，是小產(chǎn)權(quán)房的變種。這種變相的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)易造成耕地流失，不符合法律法規(guī)，建議不要購(gòu)買(mǎi)或承租。