怎樣轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！边@一規(guī)定實際上是商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。事實上，我國商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場中大量存在。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條之規(guī)定，說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。

預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓有如下條件：

1、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理，加強國家稅收。因為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預(yù)售合同的預(yù)購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購人取代原預(yù)購人成為新的權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。

2、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的，正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗收，預(yù)購方已經(jīng)實際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售合同提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價風(fēng)險;新預(yù)購人自愿承擔(dān)跌價風(fēng)險，冒著風(fēng)險提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險和買受風(fēng)險必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對應(yīng)也有獲得利益的機會。

3、預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無效。從預(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果預(yù)售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項或者付清應(yīng)付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，預(yù)售合同履行中，預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同，牟取非法利益，又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解后預(yù)購人履行合同情況。

4、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂預(yù)售合同將后預(yù)售合同的預(yù)購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓字目取得原預(yù)售合同預(yù)購的地位。這種預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權(quán)人的處分權(quán)，故新預(yù)購人沒有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購人和新預(yù)購人均不得反悔，但新預(yù)購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓