日前，稅務(wù)部門檢查組組長老葛帶檢查組到A房地產(chǎn)開發(fā)公司進行例行檢查。檢查前的案頭分析發(fā)現(xiàn)，A公司在被檢查年度末存在大量其他應(yīng)付款，“其他應(yīng)付款”賬戶自然成了檢查重點。

檢查員小吉檢查了A公司唯一一筆“其他應(yīng)付款”明細賬戶，即“其他應(yīng)付款——誠意金”，并按照賬頁上的憑證號隨機調(diào)出其中3份收取誠意金的會計憑證，發(fā)現(xiàn)每份憑證后均附有向購房者收取誠意金的多張收款收據(jù)，每張金額從十多萬元到幾十萬元不等。小吉弄不清這筆資金的性質(zhì)，便向A公司財務(wù)部孔經(jīng)理索要與購房者簽訂的收取誠意金的合同。孔經(jīng)理僅拿來了2份誠意金協(xié)議，說是隨意抽取的，可以說明情況。小吉發(fā)現(xiàn)兩份協(xié)議的格式完全一樣，主要內(nèi)容均是：1.某人向A公司預(yù)訂**公寓X棟X單元XXX室，面積暫估為XXX平方米(最終以相關(guān)部門實際測量為準)，每平方米暫定價格為6000元;2.某人自愿支付5萬元作為預(yù)訂住宅室號的誠意金，A公司在收到該誠意金后為某人保留所訂室號的住宅，不得擅自將某人所訂室號的住宅訂予他人，如擅自訂予他人，除立即全額返還誠意金及利息外，還應(yīng)向某人支付違約金3萬元。誠意金協(xié)議簽訂的當日，兩份協(xié)議的訂房人都交付了誠意金，A公司同日開具了收款收據(jù)。

對此，孔經(jīng)理解釋說，這僅是雙方就購房達成的初步意向，表示雙方的誠意，所以叫誠意金協(xié)議。由于房屋的具體價格和面積未能最終確定，購房者僅是花5萬元定個房號，不屬于預(yù)收的房款，而且購房者有權(quán)退回誠意金，作為商品房買賣的正式合同并沒有簽訂，誠意金不屬于稅法所規(guī)定的預(yù)收賬款。

隨后，小吉向孔經(jīng)理索要了**公寓的預(yù)售許可證，發(fā)現(xiàn)許可證的簽發(fā)日期為被檢查年度的7月，而2份誠意金協(xié)議的日期均是前一年的10月。小吉向孔經(jīng)理提問，既然在被檢查年度的7月就獲得了預(yù)售許可證，為何被檢查年度年末還有大量誠意金掛在“其他應(yīng)付款”科目呢?孔經(jīng)理說，這是公司后一批商品房項目收取的大量誠意金。

小吉將檢查結(jié)果報告交給檢查組組長老葛。老葛提示小吉檢查中存在3個問題：一是抽查的樣本量過少;二是沒有抽查大額樣本并進行必要的追蹤;三是沒有查閱商品房銷售臺賬。于是，小吉隨即抽取了A公司多筆大額樣本并分別追蹤至合同及銷售臺賬，同時向多名購房者電話了解和核實簽訂誠意金協(xié)議的情況。在事實面前，孔經(jīng)理終于說出了實際情況。

原來，**公寓開工后，A公司為籌集資金，向購房者提前收取首付款，由于沒有獲得預(yù)售許可證，同時為回避因預(yù)收房款繳稅，A公司抓住商品房賣方市場的主動性，將準備預(yù)收的首付款改名為購房者訂房號的“誠意金”，采取簽訂“誠意金協(xié)議”的形式，并約定：購房者僅是花錢訂個房號(認為房號不是商品房，不是預(yù)售房款);房屋的具體價格和面積未最終確定(誠意金協(xié)議不是正式的房屋購銷合同);購房者可以隨時退回誠意金(表示僅是一種意向性協(xié)議)。這樣，從法律層面來看，由于A公司沒有正式與購房者簽訂商品房銷售合同，不僅逾越了取得預(yù)售許可證前不得預(yù)售房的鴻溝，而且由于不屬于預(yù)售房而回避了預(yù)收房款需納稅的問題，最終達到預(yù)收大量房款無需納稅的目的。A公司在取得**公寓預(yù)售許可證后，已將補收房款作為預(yù)收房款入賬(至被檢查年度末，**公寓仍未能竣工交付)，但是沒有將這部分掛在往來賬上的誠意金轉(zhuǎn)作預(yù)收房款。由于后期工程開工又收取了新的誠意金，讓A公司找到了誠意金賬戶繼續(xù)保留大量余額的理由。最終，A公司受到了應(yīng)有的處理和處罰。

分析

上述案例給稅務(wù)檢查人員帶來4點啟示：

一是必須掌握與商品房交易相關(guān)的法律基礎(chǔ)知識;

二是要能夠識別各種新的經(jīng)濟行為可能涉及的稅收問題;

三是能夠識別換了新形式的偷逃稅的老問題;

四是對一些不易識別或不能作出正確判斷的經(jīng)營行為及時報告上級部門，確保對相關(guān)涉稅問題作出及時正確的判斷。