現(xiàn)實(shí)生活中，不少市民在核實(shí)完房屋的產(chǎn)權(quán)，檢查房屋的質(zhì)量及配套設(shè)施之后，對(duì)二手房的房齡關(guān)注不夠。有的人購房經(jīng)驗(yàn)不足，由于手中錢不多，就想買套二手房，當(dāng)時(shí)只關(guān)注價(jià)格，并沒有注意房齡。有些中介刻意隱瞞房屋的真實(shí)年齡，對(duì)于房齡的問題避而不談。購房者入住之后，才發(fā)現(xiàn)家里的管道老化，墻皮脫落，發(fā)現(xiàn)這房子至少30年的房齡了。

房齡高的房子有什么風(fēng)險(xiǎn)?

一、房齡久，升值空間小

一般房齡較長，而又遲遲不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊都具有較為成熟的配套設(shè)施，從而使房主對(duì)這類房源抱有較大的升值信心，因而不肯輕易出手。殊不知，房齡越長，房屋升值空間就會(huì)變得越窄，房屋價(jià)值也會(huì)隨之出現(xiàn)貶值。

二、房齡久，使用年限短

從心理上講，絕大多數(shù)人都喜歡新房，因此買二手房也希望買一套房齡短的。除了心理因素之外，房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實(shí)際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生一定的房屋維修費(fèi)用，增加物業(yè)的維護(hù)成本，購房者的實(shí)際購房成本將增高。

三、房齡久、貸款難

房齡較長的二手房，還將面臨難以申請(qǐng)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二手房是按照評(píng)估價(jià)來計(jì)算貸款額的。所謂的評(píng)估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來的。一般房屋年限越長，評(píng)估價(jià)可能越低。老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款成數(shù)一般還會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)降低，貸款年限也是如此。

目前，很多銀行都不給房齡超過20年，且面積過小的房子辦理貸款。更有少數(shù)銀行規(guī)定房齡在15年以內(nèi)的二手房才可以貸款，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的教育地產(chǎn)可以放寬條件。總之，二手房貸款的年限和房齡相加不得大于30年?？磥矸魁g真的很重要，買房人一定要在交定金前問好房齡，不然吃虧的總是自己。

四、房齡久，或存在安全隱患

房子建造的越久，都會(huì)有一定的受損程度。可能需要進(jìn)行維修，特別是廚房廁所等。而且以前的建筑材料和建筑工藝都有點(diǎn)落后，所以房屋經(jīng)過多年的“風(fēng)霜”，可能會(huì)存在安全隱患。

二手房房齡判斷誤區(qū)

一般來說，老房子價(jià)格比新房子價(jià)格低，房齡也是其中一個(gè)比較重要的因素。購房者由于不知情，可能會(huì)比較容易接受這個(gè)房子，最終導(dǎo)致利益受損。隨著實(shí)際有效使用年限的縮短，這種房子相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生很多維修費(fèi)用，這樣下來，實(shí)際的購房成本反而增加了不少。這就提醒購房者，購買二手房時(shí)，要在有買賣雙方及中介公司簽字的合同中注明房齡。

需要注意的是，很多人以為看了房產(chǎn)證上的日期就可確定房齡，其實(shí)不是這樣的。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該產(chǎn)權(quán)的日期。有些二手房已轉(zhuǎn)手多次，所以最后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋實(shí)際的建成日期。如賣房者刻意隱瞞真實(shí)房齡的情況，嚴(yán)重?fù)p害購房者利益，購房者有權(quán)依據(jù)《合同法》規(guī)定變更或解除購房合同，并可要求賠償損失。

一些中介公司發(fā)布二手房信息時(shí)寫了房齡，10年以內(nèi)的房子大多標(biāo)明房齡，超過10年的房子卻不標(biāo)明具體房齡。因此購房者需要擦亮眼睛。房齡較長的二手房，還將面臨難以申請(qǐng)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槎址渴前凑赵u(píng)估價(jià)來計(jì)算貸款額的。評(píng)估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來的。房屋年限越長，評(píng)估價(jià)越低。申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款成數(shù)有可能會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)降低。

如何識(shí)別二手房房齡?

我們建議分兩步走。一是進(jìn)行年代定位，確定是哪一個(gè)年代建造的房子。二是精確定位，望聞問切。

年代定位：

上世紀(jì)50年代到70年代的房屋

這些年代的房屋最顯著的特征是層高較高，約為3.2米左右，為前蘇聯(lián)式房屋，磚混結(jié)構(gòu)。社區(qū)配套設(shè)施不太齊全，預(yù)留電容量較小。當(dāng)然，在近幾年的翻修改造中，電、暖等問題大多已經(jīng)解決。

上世紀(jì)80年代的房屋

由于在修建時(shí)并不注重“廳”的功用，因此其最明顯特征是“廳”小，多為用預(yù)制板修建的六層板樓，兩居室面積多在50平方米左右。房型陳舊，社區(qū)中也沒有街心公園等配套設(shè)施，在權(quán)屬上大多為房改房。

上世紀(jì)90年代的房屋

90年代以后修建的房屋在戶型設(shè)計(jì)上開始出現(xiàn)“廳”的概念。這時(shí)候的房屋戶型較新，兩居室約有70至80平方米，并且客廳也在14至15平方米的大小，由于講究社區(qū)及商業(yè)配套的概念，因此90年代的房屋在周邊環(huán)境與配套設(shè)施上相較70、80年代的房屋完善許多。而這種品質(zhì)較高的房屋會(huì)有一定的物業(yè)管理費(fèi)。

2000年以后房屋

2000年之后建的商品房開始出現(xiàn)100至130多平方米的大戶型，并且有兩室兩廳兩衛(wèi)等新潮戶型出現(xiàn)。三居、四居、躍層、復(fù)式等各式各樣的房屋戶型與90年代的房屋相比又有了進(jìn)一步的改良。近幾年建的房屋除了社區(qū)氛圍、周邊配套相對(duì)完善之外，在人性化服務(wù)上也有提高，如會(huì)預(yù)留出電話接口、寬帶接口、有線電視接口等。

精確定位：

一、看到新近粉飾的墻面，可以從周圍居民或房管部門那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代，不要隨便聽信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。

二、房屋內(nèi)如果新近裝飾過，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

五、觀察樓道情況，了解戶表狀況。

六、向鄰居或是物業(yè)詢問房屋情況。

五、查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限，如果是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年;商品房則遞推一兩年時(shí)間。

六、消費(fèi)者還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在二手房買賣過程中，確定房齡是其中的關(guān)鍵一環(huán)。因?yàn)榉课莸男吕铣潭炔粌H直接關(guān)系到成交價(jià)格和使用年限，而且還影響到以后的居住質(zhì)量。一般來說房子修建時(shí)間久，房屋也會(huì)或多或少受損，后期也需要進(jìn)行維修。誰也不想買個(gè)房子還要忍受三天一小修，五天一大修的煩惱。希望以上內(nèi)容對(duì)您購買二手房判斷識(shí)別房齡應(yīng)該有所幫助。