商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是購(gòu)房過(guò)程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購(gòu)書(shū)視為要約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的購(gòu)買(mǎi)行為有效，但是買(mǎi)賣(mài)雙方仍需簽訂正式的購(gòu)房合同。

因此，最終的購(gòu)房法律文本只有購(gòu)房合同。即便購(gòu)房者不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者簽訂。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習(xí)慣做法。但認(rèn)購(gòu)書(shū)只要約定了所購(gòu)房子的房號(hào)、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂，也同樣具備法律效力。

只不過(guò)在實(shí)踐中，由于不同項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定的內(nèi)容有多寡之別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對(duì)于一些印制簡(jiǎn)單的認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房者尤其是初次購(gòu)房者重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對(duì)其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。很多情況下，簽完了認(rèn)購(gòu)書(shū)很快就后悔的情況相當(dāng)普遍。于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購(gòu)房人的煩惱。對(duì)此，希望購(gòu)房人能充分重視。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是否具有法律效力

一般來(lái)說(shuō)，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是買(mǎi)家與發(fā)展商之間達(dá)成的一種協(xié)議，它并不具備法律效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》卻有這樣的規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

因此，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是否具備法律效力要看其具體內(nèi)容，不能一概而論。在這里，要特別提醒的是，在訂立涉及誠(chéng)意金、訂金或定金的條款時(shí)，要注明在支付首期購(gòu)房款時(shí)，是否將該款項(xiàng)作為購(gòu)房款的一部分。而誠(chéng)意金、訂金或定金這三者也是有區(qū)別的，當(dāng)買(mǎi)家不想購(gòu)房時(shí)，誠(chéng)意金一般可以退還;而訂金與定金的退還則有一定難度，除非特別注明，否則必須在發(fā)展商出現(xiàn)違約的情況下，訂金或定金才能退還。

不少置業(yè)者在簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”時(shí)，往往會(huì)疏忽大意，沒(méi)有仔細(xì)研究相關(guān)條款，給某些發(fā)展商有機(jī)可乘，到最后才發(fā)現(xiàn)自己吃了虧。各位置業(yè)者應(yīng)該引以為戒，仔細(xì)研讀各項(xiàng)條款，有懷疑的地方一定要問(wèn)清楚，最后才決定是否簽字。

看完這些，想必大家都對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)有所了解了。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。