問題一、在售項目突然被查封，可能是因為什么原因?這樣的房子還能買嗎?

不動產(chǎn)被查封可能存在以下原因：

第一、開發(fā)商涉及到經(jīng)濟(jì)糾紛被債權(quán)人起訴至人民法院后，人民法院依據(jù)債權(quán)人的申請對開發(fā)商在售商品房等資產(chǎn)采取了訴訟保全措施，導(dǎo)致在售商品房等資產(chǎn)被查封;

或者債權(quán)人已經(jīng)取得人民法院作出的生效裁判文書，因開發(fā)商未在履行期限內(nèi)履行債務(wù)，債權(quán)人依據(jù)《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定向人民法院提起強(qiáng)制執(zhí)行申請，人民法院依法對開發(fā)商在售房屋等資產(chǎn)進(jìn)行查封，以便于進(jìn)行資產(chǎn)的處置。

第二、開發(fā)商若涉及到刑事犯罪，如合同詐騙、非法吸收公眾存款等刑事犯罪，公安偵查機(jī)關(guān)在偵查活動中發(fā)現(xiàn)的可用以證明犯罪嫌疑人有罪或者無罪的各種財物、文件，應(yīng)當(dāng)查封。

對于查封的房屋是否能夠買賣問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人……”

又依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的……”，因此，被查封的房屋有諸多權(quán)利限制，黃-磊律師建議廣大購房者不要購買被查封的房屋。

問題二、已經(jīng)被查封的房屋，何時才能恢復(fù)正常?會影響已購業(yè)主后續(xù)交房入住及房產(chǎn)證的正常辦理嗎?

可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱規(guī)定)第三十一條的規(guī)定，已被查封的房屋若存在下列情形之一的人民法院應(yīng)當(dāng)作出解除查封、扣押、凍結(jié)裁定，并送達(dá)申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人或者案外人：

(一)查封、扣押、凍結(jié)案外人財產(chǎn)的;

(二)申請執(zhí)行人撤回執(zhí)行申請或者放棄債權(quán)的;

(三)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)流拍或者變賣不成，申請執(zhí)行人和其他執(zhí)行債權(quán)人又不同意接受抵債的;

(四)債務(wù)已經(jīng)清償?shù)?

(五)被執(zhí)行人提供擔(dān)保且申請執(zhí)行人同意解除查封、扣押、凍結(jié)的;

(六)人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)解除查封、扣押、凍結(jié)的其他情形。

根據(jù)上述規(guī)定，若購房者已與開發(fā)商的簽訂了商品房買賣合同，且已經(jīng)按約支付了合同價款，而查封發(fā)生在合同簽訂及付款之后，作為善意的買受人該房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，人民法院也應(yīng)當(dāng)解封。

若查封發(fā)生在簽訂合同及支付合同價款之前，只有依據(jù)上述規(guī)定法院在解除查封后，該房屋才能移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他處分行為。

問題三、購房后，因為開發(fā)商的原因被查封，購房者應(yīng)該采取哪些措施，來維護(hù)自己的權(quán)益?

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條

“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);

第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！敝?guī)定，購房者需根據(jù)具體情況采取不同的應(yīng)對措施。

第一種情形是，當(dāng)購房者在支付了全部價款、實際占有、且是善意的不存在過錯、未過戶的情況下，人民法院不得查封，若被查封的，可向法院申請執(zhí)行異議，若查明符合解封條件，法院將予以解封;

第二種情形是，當(dāng)購房者不滿足第一種情形的情況下，可與出賣人協(xié)商，并去房管局了解查封情況，看是否可通過債務(wù)清償或替換擔(dān)保物等方式向法院申請解封，

若無法協(xié)商一致，買受人可根據(jù)商品房買賣合同的約定要求其承擔(dān)違約責(zé)任，支付定金的，可要求出賣人雙倍返還定金，或根據(jù)《合同法》的規(guī)定要求其解除合同。

問題四、購房者如何才能避免買到被查封的項目呢?買房前應(yīng)該做哪些準(zhǔn)備工作?

為避免買到被查封的房產(chǎn)，購房者可以通過以下途徑進(jìn)行查詢：

第一、可以通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行查詢：成都地區(qū)可通過透明房產(chǎn)網(wǎng)查詢房屋信息，在“一房一價”的“樓盤表”視圖中可查閱到欲購的房屋是否被查封;

第二、購房者可在“中國裁判文書網(wǎng)”查詢出賣人是否涉訴，涉訴情況;購房者可在中華人民共和國最高人民法院網(wǎng)站查詢被執(zhí)行人信息，看出賣人是否屬于被執(zhí)行人，涉訴及被執(zhí)行人信息雖不能完全反應(yīng)房屋的真實狀況，但在審查開發(fā)商開發(fā)實力時可以進(jìn)行參考。

第三、購房者可在房屋登記機(jī)關(guān)查詢預(yù)購房屋的信息，是否被法院查封、抵押。

第四、購房者在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)要求在合同中對于房屋的狀況進(jìn)行詳細(xì)約定，是否查封、是否抵押、是否出租等，且應(yīng)設(shè)置詳盡的違約條款進(jìn)行約束。

第五、購房者也可要求開發(fā)商先進(jìn)行合同備案后再支付價款，因被查封的房屋是無法再進(jìn)行備案的，因此，通過此方式也可以避免購買到被查封的房屋。

問題五、市場上有些項目房源顯示被抵押，這樣的項目能買嗎?查封的房源與抵押的房源有什么區(qū)別?

根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！狈刹⑽唇贡坏盅旱姆课莸慕灰?，但是若要順利辦理過戶登記手續(xù)的，要么經(jīng)過抵押權(quán)人同意，要么買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，否則將導(dǎo)致無法順利辦理過戶登記手續(xù)，買受人也將無法取得房屋的物權(quán)。

同時根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，出賣人故意隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實出售房屋的，買受人可以要求解除合同，同時要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十九條“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。”

抵押是財產(chǎn)所有權(quán)人對物的一種處分行為，是主動的，而查封是司法機(jī)關(guān)在出賣人涉及未了民事訴訟或刑事案件中，司法機(jī)關(guān)依債權(quán)人的申請或者依職權(quán)采取的法律措施，不以出賣人的意志為轉(zhuǎn)移，查封并非財產(chǎn)所有權(quán)人主動處分，是被動的。