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寧波
夫妻一方擅自賣房,作為買房人的買賣行為有效嗎
高某欲購(gòu)婚房,挑選了幾套后，最后看中了一套熟人介紹的房屋，此套房屋價(jià)格低、位置好、有升值空間。但有一點(diǎn)讓高某很糾結(jié)，熟人告訴他，房主王某比較可憐，丈夫出去打工后一直就沒(méi)有回來(lái)，留下王某和女兒相依為命，現(xiàn)在女兒要上初中，而且成績(jī)很好，王某不得不把和丈夫一起買在城區(qū)的房子給賣了，供女兒讀書。
對(duì)高某來(lái)說(shuō)這事兒是好事，既能幫助王某，又能買到物美價(jià)廉的房子。但房屋產(chǎn)權(quán)證同時(shí)寫下了王某和其丈夫的名字。
這對(duì)高某的買賣行為是否有影響呢?困惑的王某找到律師咨詢，想知道夫妻一方擅自賣房，作為買房人的買賣行為是否有效?
解析
《婚姻法》解釋三，第11條規(guī)定，“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予以支持?！?/p>
根據(jù)法條，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋構(gòu)成擅自賣房，效力需綜合判斷，如果在房產(chǎn)登記在一人名下，購(gòu)房人與賣房夫妻也不熟悉，即善意購(gòu)買，在合理價(jià)款交易的條件下，判斷該買賣行為有效一般不以經(jīng)過(guò)夫妻雙方同意為條件。如果房產(chǎn)登記在雙方名下，判斷該買賣行為有效一般要以經(jīng)過(guò)夫妻雙方同意為條件。
本案中，房產(chǎn)登記在二人名下，雖然有償，但高某也已經(jīng)從熟人口中了解了王某的房屋所有權(quán)情況，無(wú)法構(gòu)成善意。所以，買賣行為有效必須以經(jīng)過(guò)夫妻雙方同意為條件。而王某的丈夫已經(jīng)失蹤多年，若要符合條件可以由王某通過(guò)向有關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)其丈夫死亡，或起訴離婚并申請(qǐng)分割財(cái)產(chǎn)的兩種方式達(dá)成。
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