所謂零首付買房主要有兩種方式,一種本質(zhì)上等同于分期首付,即購房者不支付或者少量支付首付,開發(fā)商給購房者一年時間或者幾個月的時間,把剩余的首付湊齊再去申請房貸。另外一種是做高合同價,虛假貸款,這種零首付買房操作起來比較難,也加大了購房者的買房風險。

零首付買房聽起來很美麗,實際上并沒有開發(fā)商宣傳的那么美好。所謂零首付看起來是沒有門檻的,誰都可以去申請。實際上零首付門檻較高,最起碼你需要有購房資格,如果你是外地購房者,一年以上社保證明或者納稅證明是少不了的。其次。申請零首付的購房者必須要有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入、還款能力和良好的信用記錄,否則是申請不了銀行的貸款的。

零首付買房常見法律風險:

1、違規(guī)風險

依據(jù)國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)及中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》的規(guī)定,購買首套住房的,貸款首付款比例不得低于30%。而開發(fā)商在售房過程中,采取零首付售房的方式顯然是違反相關(guān)規(guī)定的,可能面臨相關(guān)部門的處罰。

2、購房者逾期甚至無力償還墊付款風險

在開發(fā)商墊付首付款的方式下,開發(fā)商在提供這種“零首付”的同時,通常會與購房者另行簽訂一個合同,在合同中明確約定,如果購房者出現(xiàn)未能依約還清墊付的首付款時,開發(fā)商有權(quán)收回房屋,但是開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)公司與購房者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不影響購房者的物權(quán),只能通過訴訟追討欠款。因此,應(yīng)當在與購房者簽署的合同中,要求購房者還應(yīng)向開發(fā)商支付違約金并加大購房者的違約責任,盡可能防范可能的風險。

3、合同被認定無效風險

做高合同價,虛假貸款的方式下,開發(fā)商與購房者事先惡意串通做高合同價,騙取銀行貸款,加大了銀行的信貸風險。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定,惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益情形的的合同為無效合同,如果開發(fā)商與購房者的買賣合同被認定為無效合同,房屋未能成功售出同時開發(fā)商的權(quán)益也無法依據(jù)合同進行有效地維護。

4、承擔刑事責任風險

騙取貸款罪,是指以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構(gòu)貸款,給銀行或者其他金融機構(gòu)造成重大損失或者有其他嚴重情節(jié)的行為。在做高合同價,虛假貸款的方式下,一旦購房者的行為造成了銀行的嚴重損失,被認定為騙取詐騙罪,由于開發(fā)商與購房者合謀串通,開發(fā)商會被認定為共犯,受到刑罰的懲罰。

5、開發(fā)商財務(wù)風險

對于開發(fā)商來說,“零首付”需要他們臨時墊款,為此需要墊付一定的利息,如果銀行不能及時放款,將面臨很大的資金壓力。開發(fā)商還要對購房者的經(jīng)濟情況、還款能力和信用記錄有一定的了解,如果購房者因為這類原因無法獲得銀行貸款,在房屋買賣合同履行方面存在很大不確定性。

6、銀行解除按揭合同風險

零首付購房不僅違反了國家的金融政策,還違反央行《個人住房貸款管理辦法》、《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。如果存在開發(fā)商虛開購房款證明的情況,銀行有可能會解除購房者與銀行的貸款合同,并追究購房者和開發(fā)商的違約責任。

7、連帶保證責任風險

購房者與銀行簽訂抵押借款合同時,銀行通常會要求開發(fā)商在他項權(quán)證辦理出來之前承擔連帶保證責任,因此,在這期間一旦購房者不能按時向銀行還款,就將出現(xiàn)不良還款記錄,進而產(chǎn)生訴訟追款的情況,而開發(fā)商在這個過程中,將需要承擔連帶保證責任。