一、 疫情期間不免房租怎么辦?

可以協(xié)商處理，屬于不可抗力導(dǎo)致的可以起訴來進(jìn)行判決處理，對(duì)于主動(dòng)免租的業(yè)主值得尊敬，但不應(yīng)道德綁架所有業(yè)主、相關(guān)機(jī)構(gòu)要求全部免租，否則可能損害房屋租賃這一民生行業(yè)的良性發(fā)展，最終造成租客、業(yè)主、行業(yè)等多方共損的局面。《民法典》（自2021年1月1日起實(shí)施）第590條，不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！睹穹ǖ洹返?80條，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。

另外，《最高法院關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

二、承租人要求提前退租的怎么認(rèn)定?

承租人要求提前退租，按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。上海市司法局經(jīng)過初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中華人民共和國(guó)民法典》第一百一十九條規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”;第五百六十三條規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”;第五百九十條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?/p>

承租人解除合同不存在法定免責(zé)事由，因其租房是為了居住，疫情并未造成其不能實(shí)現(xiàn)該合同目的，解除合同不屬于第五百六十三條規(guī)定之因不可抗力導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的情形，亦不可援引第五百九十條將不可抗力作為免責(zé)事由，因此提前解除合同應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)于疫情原因?qū)е铝藷o法進(jìn)行合法的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，是可以按照上述規(guī)定的程序來進(jìn)行免租處理的，但法律上并沒有進(jìn)行強(qiáng)制，所以在實(shí)際的適用過程中，出租人并不會(huì)進(jìn)行免租處理的，相關(guān)情況應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的法律程序來進(jìn)行辦理。

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